La Audiencia Provincial de Madrid ha confirmado que dos inquilinos tendrán que abandonar la vivienda alquilada por seguir ofertando una de las habitaciones de la casa a través de Airbnb, aunque el casero les había dicho que no podía subarrendarla. Los inquilinos se quejaban de que lo habían estado haciendo durante años y le había parecido bien, pero la justicia dice que tienen que irse de la casa porque el casero les había retirado ese permiso y tiene derecho a “cambiar de opinión”.
Según la sentencia de 17 de junio de 2026, los inquilinos llevaban en la vivienda desde 2018 y durante ese tiempo había incluso mensajes de WhatsApp que mostraban que el propietario sabía que alquilaban una habitación a otras personas. Sin embargo, el 1 de octubre de 2023 firmaron un nuevo contrato en el que se prohibía expresamente ceder o subarrendar total o parcialmente la vivienda, y pocos días después el casero volvió a recordarles por escrito que no podían alquilarla a terceros.
El Tribunal de Instancia de Madrid dio la razón al propietario y declaró resuelto el alquiler al considerar que la vivienda se estaba utilizando para alquiler turístico sin autorización. Los inquilinos recurrieron alegando que el subarriendo había sido consentido desde el principio, pero la Audiencia confirmó que debían abandonar la vivienda por seguir alquilando la habitación después de que el casero retirara expresamente su permiso.
El casero podía retirar el permiso para subarrendar la habitación
Lo primero que se debe tener en cuenta es que el subarriendo de habitaciones de una vivienda está permitido por el artículo 8.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), siempre y cuando exista un consentimiento del propietario. Por otro lado, el artículo 27 permite resolver el contrato cuando se produce una cesión o subarriendo sin ese consentimiento.
En este caso, la Audiencia admite que durante los primeros años puede entenderse que el casero había permitido que los inquilinos alquilaran una habitación, pero considera que esta situación cambió con el contrato firmado el 1 de octubre de 2023, que prohibía expresamente hacerlo, y con los mensajes posteriores en los que el propietario dejó claro que ya no lo consentía.
Aunque los inquilinos defendían que ese consentimiento anterior les permitía seguir actuando de la misma forma, la Audiencia rechaza este argumento y explica que el casero puede retirar ese consentimiento porque es lícito “cambiar de opinión”, siempre que no se haga de forma arbitraria y se comunique expresamente a quien estaba actuando amparándose en ese permiso.
Siguieron ofreciendo la habitación en Airbnb pese a la prohibición del propietario
La Audiencia considera que el nuevo contrato dejaba clara la prohibición y que el propietario les había avisado expresamente de que no quería que siguieran subarrendando la vivienda, pero ellos siguieron anunciando y alquilando la vivienda.
En el procedimiento aportaron el anuncio de Airbnb, en el que la habitación se ofrecía como “privada, preciosa, segura y confortable”, y las valoraciones de los usuarios que se habían alojado allí. Para la Audiencia, estas pruebas acreditaban que terceras personas ajenas al contrato habían ocupado la habitación después de que el propietario hubiera dejado claro que no autorizaba esta actividad.
Por todo ello, se mantuvo la resolución del contrato y la obligación de los inquilinos de devolver la vivienda, aunque la sentencia (SAP M 8447/2026), podía ser recurrida en casación.
