Con la llegada de las vacaciones de verano o Navidad, millones de familias cogen el coche y comienzan un viaje con destino a sus segundas residencias, en la playa, en el pueblo o en medio de la montaña. Esto, que es una práctica habitual, obligará a los propietarios a estar alerta en el caso de que se convalide el decreto de vivienda RDL 26/2026 del 29 de septiembre ya que contiene nuevas reglas fiscales para el cálculo de las rentas a declarar en el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas).
Ya lo avisaban los expertos de TaxDown cuando aseguraban que una de las omisiones más frecuentes ante Hacienda suele ser estas otras viviendas que se ocupan sólo en puentes o periodos vacacionales. En el texto aprobado por el Consejo de Ministros aparece una escala progresiva de imputación de rentas inmobiliarias desde el 1 de enero de 2027. Por ejemplo, esto puede afectar de manera directa a quienes tienen una casa de vacaciones en la playa o en el pueblo, como informa la AEAT en su web.
Esta apunta a que el Título II de este RDL incluye cambios “importantes” que se deben saber antes de presentar la declaración de la Renta. Entre ellos, la modificación de las reducciones sobre los rendimientos netos positivos del alquiler de vivienda habitual, que pueden alcanzar el 100% en determinados supuestos, pero también una deducción por alquiler de la vivienda habitual del 10% en el caso de contribuyentes que tengan una base imponible menor a 33.007,20 euros.
El sistema novedoso que aporta el decreto aplica porcentajes de entre el 1,1% y el 3% sobre la suma del valor catastral de los inmuebles que cumplen estas características pero no tienen que ver con la cuantía que al final se paga sino que sirven para calcular la renta que se incorpora a la declaración.
Los propietarios que deberán hacer frente a los cambios en el IRPF
La imputación de rentas inmobiliarias a las que hace referencia este Real Decreto Ley obliga a que en la base imponible se incorpore una cantidad concreta por determinados inmuebles entre los que se encuentran la segunda residencia que se usa en vacaciones, por ejemplo, o una casa vacía que está sin alquilar.
Esto quiere decir que no se declara una ganancia real por el aumento de valor de esta vivienda sino que aparece una renta que se calcula siguiendo las reglas de este impuesto y tomando como referencia el valor catastral. Ahora, se quedan fuera tanto la vivienda habitual como el suelo sin edificar o las rentas por las que se encuentran en construcción o que no se puedan usar por razones urbanísticas.
Hay algunos casos especiales que contempla esta nueva norma que es el de las estancias temporales y se especifica señalando que si una vivienda está alquilada durante una parte del año y durante otro periodo está a disposición del titular, los expertos o la administración deberán diferenciar ambas temporadas. Si no aparece un valor catastral o no se ha notificado al titular, se empleará el 50% del más alto entre el que ha comprobado la administración y el valor de la compra.
Cómo cambia el cálculo y quienes pueden declarar una renta mayor
Uno de los aspectos que más preocupa a los propietarios en España tiene que ver con las consecuencias directas que estas medidas pueden tener para sus carteras. Analizando los datos que aparecen en el conocido como ‘decreto Maricarmen’, los tramos quedan establecidos por la suma de los valores catastrales de los inmuebles que estén afectados.
Los primeros 100.000 euros tendrán un porcentaje del 1,1%, la parte comprendida entre los 100.000 y los 500.000 euros se les aplica el 1,5%, la que va de los 500.000 al 1.000.000 de euros, el 2% y a la que supere estas cuantías, el 3%.
Si los inmuebles afectados suman 300.000 euros de valor catastral y están a disposición del titular durante todo el año, los primeros 100.000 euros generan una renta imputada de 1.100 euros y los 200.000 restantes, otros 3.000 euros. El total será de 4.100 euros. Si anteriormente se aplicaba el 1,1% a todos esos inmuebles, la imputación era de 3.300 euros, por lo que aumentaría en 800 euros la renta incorporada a la base imponible, no el impuesto que hay que pagar.
Es importante destacar que no en todos los casos hay una subida, si a una vivienda de 300.000 euros se les aplicaba el 2%, la renta imputada era de 6.000 euros y el nuevo cálculo es menor. La cuota dependerá de los tipos del IRPF y de la situación fiscal que tenga cada propietario.
La subida o bajada de la renta tendrá consecuencias
Este decreto cambia las reducciones sobre el rendimiento neto positivo de la vivienda habitual, que es el beneficio fiscal en el IRPF que permite al propietario reducir el tanto por ciento de los beneficios obtenidos por alquilar una vivienda para residencia habitual, según la AEAT.
Para los nuevos contratos formalizados por el mismo arrendador, cuando este no sea gran tenedor, rebajar la renta inicial en más de un 5% respecto de la última renta del contrato anterior, una vez aplicada la actualización correspondiente, permite acceder a reducciones de entre el 70% y el 100%. La reducción del 100% podrá aplicarse cuando, finalizado el plazo mínimo de cinco años o la última de las prórrogas previstas, se firme un nuevo contrato con el mismo inquilino. También se contempla con otro arrendatario si, además de la rebaja exigida, la renta inicial queda por debajo del límite del sistema de referencia.
Cuando no correspondan los supuestos anteriores, la reducción será del 95% si la vivienda está en una zona tensionada y el inquilino tiene entre 18 y 35 años; del 90% si está en una zona tensionada; del 85% si el arrendatario tiene entre 18 y 35 años; y del 70% en el resto de casos. Si la renta inicial del nuevo contrato no supera la última del anterior, actualizada cuando corresponda, la reducción será del 50%. Si aumenta, será del 40% para subidas de hasta el 5%; del 30% para aumentos superiores al 5% y de hasta el 10%; del 25% para los superiores al 10% y de hasta el 15%; del 20% para los superiores al 15% y de hasta el 20%; y del 15% cuando la subida supere el 20%.
Habrá deducciones fiscales de hasta el 100% para determinadas viviendas alquiladas por primera vez por pequeños propietarios además del 70% en los casos de alquileres sociales o programas públicos y el 60% para las rehabilitadas en los dos años anteriores al contrato.
¿Y si el contrato de alquiler estaba ya firmado?
La reforma incorpora el régimen transitorio que quiere decir que todos los alquileres vigentes no pasan al nuevo sistema, los contratos que han sido firmados antes de la Ley de Vivienda de 2023 seguirán en este régimen previo que contempla la reducción del 60%. Los que se han firmado entre la puesta en marcha de esa norma y el 1 de diciembre de 2026 mantiene las deducciones a 31 de diciembre de 2025.
