Los contratos de alquiler de vivienda habitual podrán encadenar renovaciones sin tener marcado un límite máximo de duración, en lo que se conoce como ‘alquileres indefinidos’ y que aparecen regulados en el RDL (Real Decreto Ley) 27/2026 del 29 de septiembre que ha sido publicado por el Boletín Oficial del Estado (BOE) este 1 de octubre. Con este, que es el segundo de los planteados por el Gobierno a raíz de lo sucedido con Maricarmen, se modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
A falta de ser convalidado el viernes en el Congreso de los Diputados, el documento que se ha presentado contempla dos cambios importantes. El primero de ellos es el sistema de prórrogas anuales de hasta tres años por renovaciones sucesivas de 5 años, o 7 en el caso de que el arrendador sea una persona jurídica. Y en segundo lugar, se establece una indemnización equivalente, por lo menos, a 12 meses del alquiler de una vivienda de similares características con un mínimo que está vinculado a los años de residencia.
La norma entrará en vigor un día después de su publicación en el BOE, esto es, el 2 de octubre, y contempla los contratos que ya están vigentes aunque será “de modo transitorio” con el objetivo de dar estabilidad a los hogares compensando los costes que supone tener que buscar otra vivienda cuando el propietario decida no renovar.
Cómo funciona la renovación indefinida de los contratos de alquiler
La nueva normativa permite que el alquiler siga adelante por medio de prórrogas sucesivas sin un número máximo de renovaciones y cuando este contrato llegue a los 5 años de duración o 7 cuando sea una persona jurídica, tendrá que renovarse por otro periodo de esa misma duración en el caso de que ninguna de las dos partes comunique en plazo la voluntad de no seguir adelante.
La continuidad puede ser indefinida pero el propietario tiene la opción de no renovar siempre y cuando se llegue al vencimiento, cumpliendo con el preaviso que marca la ley y cuando corresponda, pagando una indemnización al inquilino. Por tanto, cumplir cinco o siete años en la vivienda no obliga al arrendatario a dejarlo.
Los plazos para comunicar la decisión de no continuar con el contrato son diferentes para cada parte, el arrendador tendrá que avisar con al menos seis meses de antelación frente a los cuatro del anterior régimen. Y el inquilino tendrá que comunicarlo con al menos 2 meses de antelación si no quiere continuar.
Cuando el propietario anuncia que no va a renovar pero luego acuerda una prórroga voluntaria deberá durar al menos 5 o 7 años, según quien sea el arrendador. Las cláusulas de los acuerdos de prórroga que empeoren las condiciones del contrato original que vayan en contra del inquilino serán nulas o se tendrán por no puestas.
El casero deberá pagar al inquilino si decide no renovarle
Uno de los aspectos más polémicos de esta nueva norma, que está impulsada por Sumar, es la compensación económica del casero al inquilino en determinados supuestos. Cuando el propietario comunique formalmente que no quiere prorrogar el contrato deberá pagar al inquilino al menos 12 meses de renta de una vivienda de características similares a la arrendada salvo que concurra alguna de las excepciones legales.
Este cálculo tendrá que apoyarse en el sistema estatal de referencia de precios de la vivienda, y esto quiere decir que la indemnización no se consigue multiplicando por doce el alquiler que paga el inquilino sino tomando como referencia una vivienda similar.
La normativa coloca otro límite y es que la indemnización no podrá ser menor a una mensualidad de renta por año que el arrendatario haya permanecido en la vivienda y los periodos inferiores al año se prorratean por meses y los menores del mes, por días. Por tanto, las 12 mensualidades no son un máximo y la antigüedad aumenta ese dinero a pagar por parte del casero.
El pago deberá hacerse en el momento en que se entrega la vivienda excepto en los casos en que el propietario alegue que necesita ocuparla pero luego no lo haga. La venta de la casa tampoco elimina este derecho y si el comprador se subroga en la posición del arrendador va a asumir la obligación de indemnizar cuando corresponda salvo que concurra alguna de las causas que marca la norma para ‘librarse’ del pago.
Los casos en que el propietario no tiene que indemnizar al inquilino
La indemnización no es algo que se genere de manera automática en todas las extinciones de contratos de alquiler. El decreto contempla seis causas de exclusión que tendrán que aparecer de forma expresa, detallada y por escrito en la notificación de preaviso del arrendador al arrendatario.
La primera es que el casero, cuando sea una persona física, necesite la vivienda para sí mismo, o para sus familiares en segundo grado de consanguinidad, por adopción o para el cónyuge en caso de que haya una separación divorcio o nulidad matrimonial. Cuando pasan 3 meses desde la entrega sin que esas personas hayan ocupado la vivienda, el inquilino podrá pedir la indemnización salvo que exista causa de fuerza mayor.
También quedará exento de pagar cuando el inquilino no haya habitado la vivienda durante más de seis meses en los doce anteriores a la notificación aunque se admiten ausencias justificadas por salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares, y la excepción no se aplica cuando sigan viviendo en ellas las personas a las que protege el artículo 7.1 de la LAU (que son los que se especifican en esta información).
Tampoco deberá indemnizar el propietario si en la fecha de la notificación, el inquilino dispone en el mismo municipio de otra vivienda que pueda ocupar y que sea adecuada a sus necesidades, como propietario de pleno dominio o titular de un derecho real de uso o disfrute.
Otras causas que contempla el decreto 27/2026 son que ambas partes firmen un nuevo contrato de alquiler de vivienda habitual, que el inquilino rechace de manera fehaciente un nuevo contrato en esa casa (siempre que se haga en los plazos previstos) o que haya otra circunstancia que esté debidamente justificada y que haga prevalecer los intereses del arrendador con vulnerabilidad acreditada.
Hay otra exclusión que es cuando una vez que se llega al vencimiento, el arrendatario reúna los requisitos para una prórroga legal, el propietario esté de acuerdo pero al final no la solicite.
Qué pasa con los contratos de alquiler que ya estaban en vigor antes de la norma
El decreto señala qué pasa con los contratos de alquiler actuales que se incorporan al nuevo sistema, la disposición transitorios marca que la reforma se aplica a los vencimientos que se produzcan con posterioridad al día siguiente de la entrada en vigor aunque en el caso de los que están prorrogados hay normativa especial.
Cuando falten menos de 6 meses para que se termine el contrato o la prórroga en curso, el propietario debe comunicar la no renovación con el máximo de 4 meses de antelación en vez de 6. Los contratos que ya estén en el anterior periodo de prórrogas de hasta 3 años seguirán en este régimen hasta que acaben y luego quedarán sujetos a la nueva regulación.
Se contemplan los llamados alquileres de tácita reconducción que son los que siguen una vez que se ha agotado el contrato y las prórrogas según marque el Código Civil. El nuevo artículo 10 se aplicará desde el primer vencimiento de ese periodo que se dé una vez que pasen los 4 meses desde la entrada en vigor. Para comprobar si se han cumplido los 5 o 7 años mínimos se sumará el tiempo del contrato original y el de tácita reconducción.
El propietario, en esta situación, tendrá que avisar con cuatro meses de antelación. Pero además se mantienen en este decreto dos mecanismos de protección que son hasta un año de prórroga por vulnerabilidad social y económica (acreditada por un certificado de servicios sociales emitido en el último año), y tres años en zonas de mercado residencial tensionado mediante periodos anuales y respetando las condiciones del contrato.
