La Audiencia Provincial de Málaga ha condenado a los propietarios de un ático a demoler el cuarto de baño que construyeron sobre la terraza de la vivienda y devolver los 36 metros cuadrados de esta a su estado original, pese a que tenían atribuido su uso exclusivo. La Justicia explica que poder utilizar una terraza no significa que deje de ser un elemento común sobre el que se pueda construir libremente. Y es que, tal y como aclaran desde el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), aunque una terraza sea de uso privativo, los elementos que la componen forman parte de la estructura del edificio.
Según la sentencia de 15 de mayo de 2026, los propietarios levantaron sobre la terraza un cuarto de baño de aproximadamente 2,75 metros cuadrados y 3,30 metros cuadrados de superficie construida, realizando una obra que afectó a la cubierta del edificio y que acabó provocando filtraciones en la vivienda situada debajo. Además, la obra se realizó sin contar con la autorización de la comunidad de propietarios.
La comunidad terminó demandando a los propietarios para que se declarase que la terraza era un elemento común y se les obligase a retirar la construcción. El Juzgado de Primera Instancia número 1 de Torrox rechazó inicialmente la demanda al entender que la comunidad había decidido anteriormente no emprender acciones contra las obras, pero esta recurrió alegando que nunca había renunciado definitivamente a acudir a los tribunales y que el acta de aquella junta había sido interpretada de forma incorrecta. La Audiencia Provincial le ha dado ahora la razón y ha revocado la primera sentencia.
La terraza era de uso exclusivo, pero seguía perteneciendo a la comunidad
La Audiencia explica que las terrazas pueden estar destinadas al uso exclusivo de una vivienda, pero siguen siendo elementos comunes cuando forman parte de la estructura y configuración exterior del edificio. Por ello, el propietario que las utiliza no puede realizar obras que alteren su configuración como si fueran una parte completamente privada de su vivienda.
El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) permite a los propietarios realizar modificaciones dentro de sus viviendas siempre que no alteren la seguridad, estructura, configuración exterior del edificio o los derechos de otros propietarios, pero prohíbe realizar por su cuenta alteraciones sobre los elementos comunes. En este caso, la Audiencia considera que construir un cuarto de baño sobre la terraza alteró la fachada y supuso apropiarse para uso privado de una parte de un elemento común.
Además, la sentencia señala que las obras nunca fueron autorizadas por la comunidad y que la construcción tenía vocación de permanencia, por lo que no se trataba de una simple instalación. Para la Audiencia, levantar este nuevo volumen sobre la terraza exigía el correspondiente consentimiento de la comunidad, algo que los propietarios no tenían.
Los dueños del ático también defendían que existían otras obras realizadas por vecinos a las que la comunidad no había puesto reparos, pero la Audiencia rechaza que hubiera un trato discriminatorio. Explica que no se acreditó que aquellas actuaciones fueran comparables con la construcción de un cuarto de baño que aumentaba la superficie habitable y modificaba considerablemente la estética del edificio.
La comunidad dijo que no denunciaría “en ese momento”, pero podía hacerlo después
Uno de los principales argumentos de los propietarios era que la comunidad ya había decidido en una junta celebrada en agosto de 2016 que no tomaría medidas judiciales contra las obras realizadas. El problema estaba en el contenido exacto de aquel acuerdo, ya que el acta fue posteriormente rectificada para recoger que la comunidad no emprendería acciones judiciales o extrajudiciales “en este momento”, pero no que renunciase a hacerlo definitivamente.
La Audiencia considera que esa expresión no impedía que la comunidad cambiase posteriormente de postura y acordase acudir a los tribunales. De hecho, en juntas posteriores de 2017 y 2018 se decidió actuar contra los propietarios, después de que se hubieran producido filtraciones que afectaron a la vivienda inferior. Por ello, no entiende que la comunidad actuase contra sus propios actos ni de mala fe, ya que nunca había autorizado la obra ni había concedido a los propietarios un derecho a mantenerla.
La sentencia añade que una renuncia a ejercer acciones judiciales tendría que ser clara, expresa, inequívoca e incondicionada, requisitos que no se daban en este caso. Tampoco podía entenderse que existiera una renuncia general dentro de un punto del orden del día que simplemente trataba sobre la “información sobre las obras realizadas” por distintos propietarios.
Por todo ello, la Audiencia Provincial de Málaga ordenó demoler el cuarto de baño y reponer incluso los elementos que fueron modificados, como el suelo, aunque la sentencia (SAP MA 1942/2026) podía ser recurrida en casación.
