La Audiencia Provincial de Madrid ha condenado a una comunidad de vecinos a indemnizar con 49.011,97 euros a la empresa que explotaba un restaurante situado en un local comercial del edificio y que tuvo que cerrar durante 79 días por unas obras de reparación. Y es que, como la comunidad no había mantenido correctamente los elementos comunes y por eso se tuvieron que hacer las obras, tiene que responder por las pérdidas que sufrió el restaurante al tener que cerrar durante las obras.
Según la sentencia de 9 de octubre de 2026, debido al deterioro de las tuberías y la aparición de humedades, la comunidad tuvo que hacer obras en la red de saneamiento del edificio. Esto provocó que, durante el tiempo que duraron las obras, el restaurante tuviera que cerrar, primero 47 días y después otros 32 días por unas nuevas obras en el forjado y la estructura del techo del local.
Desde el restaurante reclamaron 28.290,37 euros por el primer cierre y después otros 20.721,60 euros por el segundo, y fue el Juzgado de Primera Instancia de Madrid el que condenó a la comunidad a pagar 49.011,97 euros, indemnización que posteriormente confirmó la Audiencia Provincial.
La comunidad tenía que haber revisado las tuberías antes de que se deterioraran y provocaran las humedades
Conviene aclarar que el artículo 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal (que se puede consultar en este BOE) establece que las comunidades de propietarios están obligadas a mantener y conservar los elementos comunes del edificio. En este caso, la comunidad aseguraba que sí había cumplido con su responsabilidad de conservación porque en años anteriores se habían hecho obras de rehabilitación y las tuberías nunca habían dado problemas.
Para la audiencia, esto no fue suficiente, ya que, al tratarse de un edificio antiguo, la comunidad tendría que haber vigilado mejor el estado en el que estaban las tuberías, y señaló que el deterioro no se había dado de forma repentina, sino que fue algo que pasó poco a poco. Por ello, conforme al artículo 1902 del Código Civil, debía responder por los daños que provocaron las humedades y obligaron al restaurante a cerrar durante 47 días.
La comunidad tampoco quería pagar por las segundas obras porque, según explicaron, los daños del techo fueron provocados por filtraciones de una de las viviendas del edificio. En este caso, la Audiencia señaló que el forjado afectado era un elemento común cuya conservación le correspondía. Además, el informe pericial reconocía que cinco viguetas estaban dañadas y que la estabilidad del forjado estaba en peligro.
Por ello, la Audiencia consideró que la comunidad también tenía que responder por este segundo cierre de 32 días, aunque podrá reclamar posteriormente al propietario de la vivienda cuyas instalaciones provocaron los daños.
Tiene que indemnizar con 49.011 euros al restaurante por los días que estuvo cerrado
La comunidad se negaba a pagar estos gastos porque además aseguraban que aunque el restaurante hubiera tenido que cerrar, algunos de los gastos que les estaban reclamando los habría tenido que pagar igualmente estando abierto.
Para la audiencia, el hecho de no abrir suponía no tener ingresos durante esos días, y sin embargo tener que seguir pagando el alquiler, la gestoría, la alarma, los seguros, los intereses de préstamos y los gastos de personal. Estos pagos eran necesarios para mantener el negocio y poder volver a abrir cuando terminaran las reparaciones.
En el caso de haber podido abrir, señala la sentencia que se hubieran obtenido ingresos para hacer frente a estos gastos, y no habrían tenido que asumirlos con su propio dinero; por ello, la comunidad tenía que indemnizarlos.
Además, aunque el restaurante había renunciado a determinados derechos que le reconocía la Ley de Arrendamientos Urbanos en relación con las obras, la Audiencia aclaró que esto no eximía a la comunidad de su responsabilidad por no haber mantenido correctamente los elementos comunes del edificio.
Por tanto, se confirmó la condena a la comunidad de propietarios a pagar 49.011,97 euros al restaurante, aunque contra esta sentencia (SAP M 11942/2026) cabía interponer recurso de casación.
