La Audiencia Provincial de Illes Balears ha condenado a la Sareb a hacer las obras necesarias para reparar las deficiencias de un edificio de su propiedad en estado ruinoso que estaba provocando filtraciones y humedades en el edificio vecino, así como a hacerse cargo de los daños que estas habían causado. El inmueble estaba tapiado, abandonado y deteriorado y, según alegaba la comunidad de vecinos afectada, su estado de conservación llegaba a “rozar los límites de la declaración de ruina”.
Según la sentencia de 13 de julio de 2026 (que se puede consultar en este enlace), la comunidad de propietarios había denunciado que sufría continuas filtraciones de agua que estaban provocando manchas de humedad en las paredes de la escalera. Por ello, reclamaba que la Sareb reparase tanto las deficiencias que provocaban la entrada de agua como los daños ocasionados en el edificio.
La Sareb se opuso a la demanda alegando, entre otras cuestiones, que la reclamación había prescrito porque las humedades se conocían desde 2017 y la demanda no se había presentado hasta 2022. También negó que existiera una actuación negligente por su parte y sostuvo que sus técnicos habían inspeccionado el inmueble y que las filtraciones no procedían de su propiedad. En primera instancia, el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Palma le dio la razón por la prescripción y desestimó íntegramente la demanda de la comunidad, pero posteriormente la Audiencia Provincial corrigió el fallo.
Las filtraciones eran daños continuados y la reclamación no había prescrito
La comunidad había recurrido la sentencia del juzgado porque defendía que los daños no se habían producido solo en 2017, sino que se trataba de unas filtraciones que se siguieron produciendo a lo largo de los años y que cada vez se hacían más graves.
La Audiencia le dio la razón apoyándose en los artículos 1968 y 1969 del Código Civil y en una sentencia del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 2019. Esta distingue entre los daños permanentes, que se mantienen en el tiempo, y los continuados, que además de mantenerse, siguen agravándose porque la causa que los produce no ha desaparecido.
Esto es precisamente lo que ocurría con las filtraciones. Según explica la Audiencia, cuando el agua sigue entrando cada vez que llueve, los daños no pueden considerarse consolidados hasta que el problema que los provoca se solucione. Por ello, conforme al artículo 1969 del Código Civil, el momento para que el plazo de prescripción de la reclamación empiece a contar es cuando cesan los daños y puede determinarse su alcance.
En este caso, como las filtraciones continuaban dándose, no se podía tomar como fecha la del primer siniestro.
La Sareb deberá reparar las filtraciones y los daños causados a los vecinos
Tras descartarse que el plazo de prescripción de la reclamación estaba prescrito, la Audiencia Provincial se centró en analizar si las humedades realmente procedían del edificio de la Sareb. Para ello se tuvo en cuenta un informe pericial que aportó la comunidad de vecinos, en el que constaba que el edificio estaba tapiado y en estado de abandono y deterioro, lo que hacía que el agua de lluvia se filtrase por la cubierta, penetrase en su interior y terminase llegando al edificio colindante.
Aunque el perito no había podido acceder al interior de la propiedad de la Sareb, la Audiencia considera que esta circunstancia no era suficiente para descartar sus conclusiones. El experto había analizado la coincidencia entre los puntos en los que ambos edificios colindaban y la ubicación de las humedades, además de aportar fotografías y descartar otras posibles causas, como la existencia de conducciones de agua en esa zona.
La Sareb cuestionó el informe al considerar que no era suficientemente exhaustivo ni técnico, pero la Audiencia rechazó este argumento considerando que la prueba era suficiente y sus conclusiones no habían sido contradichas por ninguna otra prueba de la misma naturaleza.
Por todo ello, la Sareb fue condenada a reparar las deficiencias que originaban las filtraciones y los daños causados en el edificio vecino.
