Recibir una indemnización de un inquilino por los daños que haya causado en una vivienda alquilada puede tener consecuencias fiscales para el propietario. Aunque ese dinero se utilice posteriormente para reparar los desperfectos y devolver el inmueble a su estado anterior, Hacienda considera que la indemnización debe tributar en el IRPF como un rendimiento del capital inmobiliario.
Así lo ha aclarado la Dirección General de Tributos (DGT), dependiente del Ministerio de Hacienda, en la consulta vinculante V1350-26, de 3 de junio de 2026 (que se puede consultar en este enlace), en la que una copropietaria explica que tuvo alquilada una vivienda entre julio de 2017 y septiembre de 2023. Cuando los inquilinos la devolvieron, había daños en el tejado, puertas, ventanas, paredes, baños, muebles, cerramientos, jardín y otros elementos, hasta el punto de que, según señalaba, la vivienda había quedado inhabitable. Como los inquilinos solo se hicieron cargo de una pequeña parte de los daños, los propietarios presentaron una demanda para reclamarles el resto.
La propietaria preguntó a Hacienda cómo tendría que tributar la indemnización en caso de recibirla y si podría deducir los gastos destinados a reparar la vivienda. La respuesta de Tributos es que la indemnización tendrá que declararse en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, aunque podrá aplicarse una reducción del 30% cuando se impute en un único periodo impositivo.
La indemnización por los destrozos del inquilino tributa en el IRPF
Lo primero que explica Hacienda es que, siempre que el alquiler de la vivienda no sea una actividad económica, la indemnización recibida por los desperfectos causados en el inmueble tiene la consideración de rendimiento del capital inmobiliario. Para ello se remite al artículo 22.1 de la Ley 35/2006 del IRPF, que incluye dentro de estos rendimientos los obtenidos por el arrendamiento de bienes inmuebles.
En este caso existe además un procedimiento judicial para determinar si la propietaria tiene derecho a cobrar la indemnización y cuál será su cuantía. Por ello, Hacienda hace referencia al artículo 14.2.a) de la Ley del IRPF y aclara que el dinero deberá imputarse al ejercicio en el que la resolución judicial adquiera firmeza, y no necesariamente al año en el que se produjeron los daños.
No obstante, la normativa contempla una ventaja fiscal para este tipo de indemnizaciones. El artículo 23.3 de la Ley del IRPF permite aplicar una reducción del 30% a determinados rendimientos del capital inmobiliario obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, con el límite previsto legalmente de 300.000 euros anuales sobre el rendimiento al que se aplica la reducción.
En concreto, el artículo 15 del Reglamento del IRPF incluye expresamente entre estos rendimientos las “indemnizaciones percibidas del arrendatario, subarrendatario o cesionario por daños o desperfectos en el inmueble”. Por ello, Tributos concluye que la propietaria podrá beneficiarse de esa reducción del 30% siempre que la indemnización se impute en un único periodo impositivo. El rendimiento resultante se integrará en la base imponible general del IRPF.
Los gastos de reparación pueden ser deducibles, pero no si son mejoras
Respecto al dinero que tenga que gastar el propietario para arreglar la vivienda, Hacienda distingue entre gastos de reparación y conservación y obras que supongan una ampliación o mejora. Los primeros están destinados a mantener el uso normal del inmueble o conservar su vida útil, mientras que las mejoras aumentan su capacidad, habitabilidad o alargan su vida útil.
Esta diferencia es importante porque los gastos de reparación y conservación sí pueden deducirse para calcular el rendimiento neto del capital inmobiliario, mientras que las cantidades destinadas a ampliaciones o mejoras no.
Ahora bien, existe un límite y es que los gastos deducibles de reparación y conservación no pueden superar los rendimientos íntegros obtenidos por ese inmueble en el correspondiente ejercicio. Si existe un exceso, podrá deducirse en los cuatro años siguientes respetando ese mismo límite.
Además, como en este caso las reparaciones se realizan cuando la vivienda ya no está alquilada, Hacienda exige que exista una relación entre esos gastos y un posterior alquiler. Es decir, las reparaciones deben estar dirigidas exclusivamente a volver a obtener ingresos mediante el arrendamiento y no al uso de la vivienda por parte de su propietario, ni siquiera de forma temporal.
