Los inquilinos con un contrato de alquiler firmado antes de mayo de 2023 también estarán sujetos al límite para actualizar la renta, según ha explicado Alberto Sánchez, abogado experto en alquiler. Y es que el nuevo Real Decreto-ley de vivienda, convalidado este jueves 12 de noviembre por la Diputación Permanente del Congreso, establece que las actualizaciones anuales del alquiler no podrán superar el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), incluso en los contratos más antiguos condicionados al IPC.
Hasta ahora, los alquiladores firmados antes del 26 de mayo de 2023 podían seguir actualizándose conforme al IPC si así estaba previsto en el contrato. Sin embargo, con este nuevo Decreto, el IRAV pasa a ser el límite máximo para todos los contratos de alquiler de vivienda habitual, independientemente de cuándo se firmaron.
“Todos los contratos de alquiler de vivienda ya no se actualizan por el IPC, incluso los antiguos. Y esto ya es definitivo”, señala Sánchez en un video publicado en sus redes sociales. En el mismo recuerda que este cambio se aplica desde la publicación del Decreto el pasado 8 de octubre de 2026 y no es necesario que los inquilinos soliciten su aplicación, ya que está por encima de lo que establezca el contrato.
Los contratos de alquiler anteriores a mayo de 2023 también tendrán como límite el IRAV
Esta medida está recogida en el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE), que modifica el artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y establece un nuevo límite para la actualización anual del precio del alquiler.
Esta nueva norma establece que la subida animal de la renta no podrá superar variación del IRAV, incluso cuando el contrato sea anterior a la entrada en vigor de la Ley de Vivienda de 2023.
Sánchez aclara que este cambio es significativo y puede suponer un ahorro considerable para los inquilinos. ya que el IPC puede registrar subidas superiores a las del índice específico de alquiler.
“Por ejemplo, este mes el IPC está a 2,3 puntos por encima del IRAV, que se puede traducir en pagar cientos de euros menos en alquiler al año”, señala el abogado.
Eso sí, hay que tener en cuenta que la actualización del alquiler solo podrá realizarse cuando se cumpla una anualidad del contrato y siempre que las subidas vengan recogidas en el contrato. Si no se ha pactado ninguna actualización, el casero no podrá subir el alquiler por este concepto.
Se establece un límite extraordinario del 2% hasta finales de 2027
Además de extender el IRAV a los contratos antiguos, el Gobierno ha aprobado otra medida para limitar las subidas del alquiler durante los próximos meses.
En concreto, la disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026 establece que las actualizaciones anuales de los contratos de vivienda que correspondan desde el 8 de octubre de 2026 hasta el 31 de diciembre de 2027 estarán sujetas a una limitación extraordinaria.
Según la normativa, cuando la renta supere el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no procederá ningún incremento. En los demás casos, el propietario y el inquilino podrán negociar la actualización, pero, si no alcanzan un nuevo acuerdo, la subida no podrá superar el 2%, sin perjuicio del límite general del IRAV cuando resulte inferior.
Esta limitación extraordinaria es distinta del nuevo tope general del IRAV, que no tiene fijada una fecha de finalización.
Por tanto, los inquilinos deberán tener en cuenta ambos límites cuando llegue el momento de actualizar su alquiler, ya que el porcentaje que finalmente pueda aplicarse dependerá de las condiciones previstas en la normativa.
Por último, hay que recordar que la actualización del alquiler no se produce automáticamente por cumplirse un año de contrato. El artículo 18.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la nueva renta será exigible a partir del mes siguiente a aquel en que se comunique por escrito a la otra parte el porcentaje aplicado.