La Audiencia Provincial de Barcelona ha considerado que una inquilina podía pagar un tercio menos de alquiler porque la propietaria de su vivienda no arreglaba los problemas de humedades que había en el inmueble. Aunque dejan claro que no puede dejar de pagar el alquiler porque continuaba viviendo allí, sí que se puede reducir la renta porque la casera había incumplido sus obligaciones de mantener la vivienda en las condiciones adecuadas.
La mujer llevaba viviendo allí junto a su familia desde noviembre de 2017 y, según la sentencia de 30 de septiembre de 2026, pagaba un alquiler de 650 euros al mes, que posteriormente fue actualizado a 666,81 euros. Pese a estar pagando el alquiler, la vivienda tenía problemas de humedades, hongos en las paredes y falta de ventilación en el baño, por lo que la inquilina reclamó a la empresa propietaria que los arreglara, llegando incluso a enviarle un burofax, pero las reparaciones no se hicieron.
Ante esta situación, la mujer dejó de pagar el alquiler desde mayo de 2020, aunque continuó viviendo en el inmueble. Por ello, la empresa propietaria decidió demandarla y reclamarle 31.340,07 euros por las mensualidades impagadas hasta marzo de 2024, además de las rentas posteriores. Aunque el Juzgado de Primera Instancia número 31 de Barcelona dio inicialmente la razón a la casera, la inquilina recurrió y la Audiencia Provincial revocó parcialmente la sentencia.
La propietaria está obligada a reparar las humedades de la vivienda
En la sentencia, la Audiencia recordó que el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece ciertas obligaciones que tienen que cumplir el casero e inquilino. Aclaró que, mientras que el propietario está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, al inquilino solo le corresponden las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario.
En este caso, los informes técnicos confirmaron que había una importante presencia de hongos en una de las paredes, humedades en el salón y en una habitación, así como problemas de ventilación en el cuarto de baño. De hecho, una arquitecta técnica que trabajaba para el Ayuntamiento concluyó que la vivienda no reunía las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas para inmuebles de su antigüedad.
Sin embargo, la Audiencia consideró que estos problemas no justificaban que la inquilina dejara de pagar por completo el alquiler, ya que tanto ella como su familia habían continuado viviendo en el inmueble. Aunque se reconoció que, dada la situación del mercado de la vivienda, era comprensible que la mujer no pudiera encontrar otra casa y tuviera que permanecer allí pese a las deficiencias.
Ahora bien, el tribunal también señaló que la propietaria había incumplido su obligación de conservación, pese a que la mujer le había reclamado que solucionara las humedades antes de dejar de pagar. Por lo que, aplicando los artículos 1101 y 1124 del Código Civil y la doctrina conocida como exceptio non rite adimpleti contractus, que permite reducir lo que debe pagar una de las partes cuando la otra no cumple correctamente, estaba justificada una rebaja del alquiler.
La justicia redujo un tercio el alquiler hasta que se reparasen las humedades
La sentencia deja claro que no hay una regla en la que se establezca cuánto puede reducirse el alquiler si el casero no cumple con la obligación de mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. En este caso dejó claro que corresponde a los jueces determinar una cantidad razonable teniendo en cuenta las circunstancias.
Teniendo en cuenta las condiciones de la casa, la Audiencia decidió establecer en un tercio la deuda que la propietaria reclamaba a la inquilina, pasando de 31.340,07 euros a 20.893,38 euros, lo que supuso una reducción de 10.446,69 euros.
Además, esta deducción debía también aplicarse a las rentas que se pagasen de ese momento en adelante hasta que se solucionasen los problemas de habitabilidad de casa.
No obstante, uno de los magistrados emitió un voto particular al considerar que la solución correcta no era reducir el alquiler, sino obligar a la mujer a pagar las rentas pendientes y reconocerle una indemnización de 6.000 euros por los daños sufridos, tal y como había reclamado.
Finalmente, la sentencia (SAP B 6790/2026) estableció la reducción de la renta, pero contra ella cabía recurso de casación.
