La Audiencia Provincial de Oviedo ha obligado a una comunidad de vecinos a realizar una nueva red de saneamiento, aunque sea una obra más cara, porque la alternativa para acabar con unas inundaciones en el garaje, aunque tenía un coste menor, suponía imponer a una de las vecinas una servidumbre en su local. El tribunal deja claro que, aunque la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) sí permite exigir determinadas servidumbres cuando son imprescindibles para realizar obras comunes, no pueden imponerse cuando hay otras alternativas solo por el hecho de que sea más barato.
Según la sentencia de 1 de julio de 2026, el edificio tenía problemas en la evacuación de aguas, y en cuatro años la zona del garaje se había inundado tres veces porque las aguas residuales procedentes de los pisos y locales y las pluviales recogidas por el tejado terminaban confluyendo en una misma red de saneamiento, que no tenía capacidad para evacuar todo ese caudal.
La junta de propietarios acordó que cuando se detectaran atascos, se limpiaría la instalación, pero una de las propietarias entendía que eso no solucionaba el problema y reclamó que se reformara la red. El juzgado de Cangas del Narcea rechazó inicialmente su demanda al considerar que no se había probado la existencia de un defecto estructural que hiciera necesaria una reforma, pero la Audiencia Provincial terminó dándole la razón.
La red de saneamiento no podía evacuar toda el agua cuando llovía mucho
La Audiencia explica que el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal permite a los propietarios reclamar a la comunidad las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y de sus instalaciones comunes, incluidas aquellas relacionadas con las condiciones de seguridad y habitabilidad.
Tras la reclamación de esta propietaria, las pruebas fueron el factor determinante a la hora de tomar la decisión. Y es que los expertos discrepaban de cuál era la mejor solución para el problema, pero coincidían en un punto, que era que el tamaño de las canalizaciones era insuficiente para evacuar el agua.
Mientras que uno de los peritos defendía que había que renovar la red de saneamiento para dotarla de mayor sección y pendiente, la otra alternativa era independizar la evacuación de las aguas pluviales para reducir el caudal que circulaba por las tuberías. Esta segunda opción suponía hacer una obra menos compleja y más asequible, pero no garantizaba por completo la correcta evacuación de las aguas residuales y obligaba a crear una nueva servidumbre permanente sobre el local afectado.
La comunidad no puede imponer una servidumbre permanente solo para abaratar la obra
Es justo este último punto el que la Audiencia Provincial tiene en cuenta para decidir que la comunidad no puede quedarse con la obra de menor coste. En su sentencia recuerda que el artículo 9 de la LPH obliga a los propietarios a consentir en su vivienda o local las reparaciones necesarias para el inmueble y a permitir las servidumbres imprescindibles para realizar determinadas obras o crear servicios comunes, y tendrán derecho a una indemnización por ello.
Ahora bien, esta obligación tiene limitaciones, y es que, según la sentencia, “no parece que tal precepto autorice a gravar a un propietario con una carga permanente” cuando la finalidad es únicamente reducir el coste que tendría que asumir la comunidad.
Por ello, condenó a la comunidad a realizar una nueva red de saneamiento, aunque la sentencia (SAP O 2797/2026) no fue firme y podía ser recurrida en casación.
