Cuando se vende un inmueble, el vendedor tiene que hacer frente al pago de la plusvalía municipal, que grava el incremento de valor del suelo. Ahora bien, puede ocurrir que un propietario venda un inmueble por menos de lo que le costó, teniendo así una pérdida, y en cuyo caso la operación puede no estar sujeta al pago de este impuesto. Pero ¿qué pasa si una parte se compró y la otra se heredó? ¿Cómo hay que calcular ese coste de adquisición?
Esta duda la resuelve la Dirección General de Tributos (DGT), que depende del Ministerio de Hacienda, en la consulta vinculante V0406-26, de 26 de febrero de 2026 (que se puede consultar en este enlace). En ella, un contribuyente explicaba que quería vender por 45.000 euros un terreno urbano del que había comprado una mitad en 1999 y heredado la otra en 2005. Sin embargo, no había declarado la herencia hasta 2012.
Para Hacienda, si se vende toda la propiedad en una única operación, hay que sumar los valores de adquisición y compararlos con el precio total de venta. Si no existe un incremento de valor y se acredita correctamente, la transmisión no estará sujeta al impuesto, aunque el Ayuntamiento podrá comprobar los importes declarados.
Cómo calcular la plusvalía municipal cuando un terreno se ha adquirido por compra y herencia
El artículo 104.5 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, establece que no hay que pagar la plusvalía municipal cuando se demuestra que el terreno no ha aumentado de valor entre la adquisición y la transmisión.
Hacienda explica que, cuando un terreno se ha adquirido por partes en diferentes fechas y posteriormente se vende en su totalidad, “el cálculo debe realizarse de forma global y no parcial”. Esto quiere decir que no hay que calcular las ganancias o pérdidas de cada parte por separado, sino comparar el precio de venta con la suma de los valores de adquisición.
En el caso planteado, habría que sumar el valor de compra de la mitad del terreno en 1999 y el valor declarado de la herencia, que sumarían un total de 46.000 euros; teniendo en cuenta que el precio de venta serían 45.000 euros, habría una pérdida de 1.000 euros.
De aceptarse esos valores, no tendría que pagar la plusvalía municipal. Ahora bien, la DGT aclara que, para comprobar si realmente existe una pérdida, hay que tomar el valor que figure en las escrituras de compra y venta o el comprobado por la Administración, si este último es superior, sin sumar los gastos ni los impuestos pagados por estas operaciones.
En el caso de los inmuebles heredados, se utiliza el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o el comprobado por la Administración, si es mayor. Por tanto, el Ayuntamiento puede revisar las cantidades declaradas y comprobar si realmente se ha producido una pérdida, antes de admitir que la venta no está sujeta a la plusvalía municipal.
Declarar la herencia siete años después no impide evitar la plusvalía municipal
Otro aspecto importante de esta consulta es que el contribuyente no declaró la herencia hasta septiembre de 2012, pese a que su madre había fallecido en junio de 2005.
Ante esta situación, Hacienda aclara que haber declarado la herencia siete años después del fallecimiento no impide, por sí solo, evitar el pago de la plusvalía municipal. Sin embargo, los 34.000 euros que el contribuyente declaró en 2012 deben corresponder al valor que tenía la parte heredada en 2005, cuando falleció su madre, y no al que pudiera tener siete años después.
Por este motivo, si el Ayuntamiento sospecha que los 34.000 euros corresponden al valor del terreno en 2012 y no al de 2005, podrá iniciar una comprobación para averiguar cuánto valía realmente cuando se heredó. Si determina que su valor era inferior al declarado, podría rechazar los 34.000 euros como valor de adquisición, ya que podría cambiar el resultado del cálculo y hacer que, en lugar de una pérdida de 1.000 euros, la venta reflejara una ganancia por la que sí habría que pagar la plusvalía municipal.
Por último, Hacienda recuerda que el contribuyente debe solicitar la no sujeción al impuesto y aportar los documentos que acrediten los valores de adquisición y transmisión. Será el Ayuntamiento quien compruebe si se ha demostrado suficientemente que no existe un incremento de valor.
