Las casas prefabricadas son una alternativa que se tiene cada vez en cuenta frente a una vivienda tradicional, sobre todo para quienes tienen un terreno y quieren instalar en él una segunda residencia para pasar las vacaciones. Sin embargo, aunque algunas llegan completamente fabricadas y solo necesitan colocarse en la parcela, esto no significa que puedan instalarse en cualquier terreno sin pedir permisos. Pero ¿qué autorizaciones se necesitan para instalar una casa prefabricada?
Por norma general, para instalar una casa prefabricada es necesario contar con la correspondiente autorización urbanística, independientemente de que se trate de una construcción permanente o de una instalación provisional, según el artículo 11.4.c de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (que se puede consultar en este BOE)
Ahora bien, hay que tener en cuenta que los permisos concretos dependerán de las características de la vivienda, del tipo de suelo en el que se quiera colocar y de la normativa urbanística de cada comunidad autónoma y ayuntamiento. No será lo mismo instalar una casa sobre una parcela urbana edificable que hacerlo en un terreno rústico, donde las posibilidades de construir suelen estar mucho más limitadas.
Qué permisos se necesitan para instalar una casa prefabricada fija
Las casas prefabricadas fijas son aquellas que se instalan de forma permanente sobre un terreno, normalmente mediante una cimentación o una estructura de apoyo. En estos casos, aunque se fabriquen previamente y se trasladen hasta la parcela, se consideran, con carácter general, bienes inmuebles y están sujetos a exigencias urbanísticas similares a las de una vivienda tradicional.
El artículo 2 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación incluye dentro de su ámbito de aplicación las obras de nueva construcción de edificios de carácter permanente. Su artículo 4 también establece la necesidad de contar con un proyecto cuando se trate de las obras previstas en dicha ley.
Teniendo en cuenta lo anterior, para instalar una casa prefabricada fija destinada a vivienda, generalmente será necesario realizar los siguientes trámites:
- Comprobar que el terreno es edificable.
- Contar con un proyecto técnico elaborado por un profesional competente y cumplir los requisitos de seguridad, habitabilidad y demás condiciones exigibles.
- Solicitar la licencia urbanística de obras.
- Tramitar las instalaciones y suministros.
- Realizar los trámites de primera ocupación.
Además, habrá que tener en cuenta los impuestos y tasas municipales que correspondan por la construcción.
Las casas prefabricadas móviles también necesitan permisos aunque tengan ruedas
Por otro lado, se encuentran las casas móviles, que pueden transportarse y, en algunos casos, disponen de ruedas o de un chasis que permite trasladarlas de un lugar a otro. Estas pueden, por tanto, ser consideradas como bienes muebles.
Ahora bien, el hecho de que una casa prefabricada se considere bien mueble y tenga ruedas no significa que pueda instalarse libremente en cualquier tipo de parcela sin solicitar permisos. De hecho, así lo aclaró el Tribunal Supremo en su sentencia 1917/2024 de 5 de diciembre de 2024 (que se puede consultar en este enlace), en la que estableció que las casas móviles (mobile homes) se consideran casas prefabricadas a efectos urbanísticos y necesitan autorización para instalarse en un terreno, aunque tengan ruedas y puedan trasladarse.
Esto significa que, aunque una vivienda tenga ruedas, pueda trasladarse o no necesite una cimentación convencional, habrá que comprobar si el terreno permite su instalación y solicitar los permisos correspondientes. No obstante, los trámites concretos pueden variar según las características de la vivienda y la normativa urbanística aplicable.
En qué terrenos se puede instalar una casa prefabricada
Además de las características de la vivienda, uno de los aspectos más importantes es el tipo de terreno en el que se quiera instalar. Que una persona sea propietaria de una parcela no significa que tenga derecho a construir en ella, ya que deberá respetar los usos y condiciones establecidos por el planeamiento urbanístico.
Aunque la clasificación del suelo varía según la legislación de cada comunidad autónoma, con carácter orientativo pueden distinguirse las siguientes situaciones:
- Suelo urbano edificable: es donde, en principio, resulta más sencillo instalar una casa prefabricada destinada a vivienda, siempre que la parcela reúna las condiciones necesarias y permita el uso residencial. Habrá que cumplir los requisitos urbanísticos y solicitar los permisos correspondientes.
- Suelo urbano pendiente de urbanización: aunque esté clasificado como urbano, puede ser necesario completar determinadas obras o actuaciones urbanísticas antes de poder construir.
- Suelo urbanizable: no significa que pueda edificarse inmediatamente. Para hacerlo pueden ser necesarios instrumentos de desarrollo urbanístico y actuaciones de urbanización previas.
- Suelo rústico o no urbanizable: las posibilidades de instalar una vivienda están más restringidas y dependen de las excepciones y condiciones previstas por la normativa autonómica y municipal.
- Suelo especialmente protegido: las limitaciones son mayores y únicamente podrán autorizarse aquellas actuaciones compatibles con el régimen de protección del terreno.
Por tanto, aunque una casa prefabricada sea móvil o no requiera grandes obras, no podrá colocarse en un terreno donde el uso previsto esté prohibido por la normativa urbanística. En el caso de hacerlo sin las correspondientes autorizaciones, la administración y la justicia pueden terminar ordenando la demolición de la casa prefabricada, teniendo que devolver el terreno a su estado original.