Donar una vivienda o una parte de ella a un familiar puede tener consecuencias fiscales para quien realiza la operación, ya que, aunque no reciba dinero a cambio, la donación puede generar una ganancia patrimonial que tenga que declararse en el IRPF. Sin embargo, la ley contempla algunas excepciones, entre ellas la que afecta a las personas mayores de 65 años cuando transmiten su vivienda habitual.
Así lo ha aclarado la Dirección General de Tributos (DGT), dependiente del Ministerio de Hacienda, en la consulta vinculante V0571-26, de 11 de marzo de 2026 (que se puede consultar en este enlace), en la que un mayor de 65 años pregunta si puede donar el 50% de su vivienda habitual a su cónyuge y acogerse a la exención en la declaración de la Renta para este colectivo.
La respuesta de Hacienda es que sí. En este caso, al tratarse de una persona mayor de 65 años y ser el inmueble su vivienda habitual, la ganancia patrimonial que se genere al donar ese 50% a su cónyuge estará exenta del IRPF.
La ganancia por donar la mitad de la vivienda queda exenta de IRPF
Lo primero que explica Hacienda es que una donación también supone una alteración en el patrimonio de la persona que entrega el inmueble. Por tanto, donar el 50% de una vivienda puede generar una ganancia o una pérdida patrimonial para el donante, de acuerdo con el artículo 33 de la Ley 35/2006 del IRPF.
Para calcularla, se tiene en cuenta, con carácter general, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión. Al tratarse de una operación gratuita, Hacienda señala que se aplican las reglas previstas para las transmisiones lucrativas, tomando como referencia los valores que resulten de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan superar el valor de mercado.
No obstante, el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF establece una excepción importante: están exentas las ganancias patrimoniales que se produzcan por la transmisión de la vivienda habitual de una persona mayor de 65 años. Hacienda aplica esta regla también en este caso, aunque no se venda la vivienda y lo que se haga sea donar solamente la mitad.
Por ello, como el consultante tiene más de 65 años y Hacienda parte de que ese inmueble es su vivienda habitual, concluye que no tendrá que tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial que pueda obtener con la donación de ese 50% a su cónyuge.
La vivienda tiene que ser habitual para poder aplicar la exención
Para poder beneficiarse de esta exención no basta únicamente con tener más de 65 años. Hacienda recuerda que el inmueble que se transmite tiene que tener la consideración de vivienda habitual.
El Reglamento del IRPF establece, como norma general, que se considera vivienda habitual aquella en la que el contribuyente haya residido de forma continuada durante al menos tres años. No obstante, puede mantener esta consideración aunque no haya transcurrido ese tiempo cuando se produzcan determinadas circunstancias que obliguen a cambiar de domicilio, como un matrimonio, una separación, un traslado laboral o un cambio de empleo, entre otras situaciones justificadas.
Además, para aplicar concretamente esta exención, Hacienda aclara que no es imprescindible seguir viviendo en la casa justo en el momento de realizar la donación. También se considera vivienda habitual si lo era en ese momento o si había tenido esa consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión.