Cuando se va a comprar una vivienda, es habitual que el comprador entregue antes de firmar la operación una cantidad de dinero en concepto de arras o señal, que posteriormente se descuenta del precio final de la operación. Pero, ¿qué ocurre con ese dinero a efectos del IRPF si finalmente el comprador no sigue adelante con la compraventa y el vendedor tiene derecho a quedárselo?
La Dirección General de Tributos (DGT), dependiente del Ministerio de Hacienda, lo aclaró en la consulta vinculante V1270-26, de 25 de mayo de 2026 (disponible en este enlace), en la que un propietario que vendía una finca había recibido unas arras que formarían parte del precio de venta. Su duda era cómo tendría que tributar por ese dinero, tanto si la operación finalmente se realizaba como si la compraventa no llegaba a celebrarse por una causa imputable al comprador.
La respuesta de Hacienda fue que, si el comprador incumple el acuerdo y el vendedor se queda con las arras, ese dinero constituye una ganancia patrimonial que debe tributar en el IRPF. Como esa ganancia no formaría parte de una transmisión, se tendría que integrar en la base imponible general. En cambio, si la compraventa si se llevase a cabo, las arras son parte del precio de venta y se tienen que tener en cuenta a la hora de calcular la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la transmisión.
Quedarse con las arras porque el comprador incumple supone una ganancia patrimonial
Lo primero que hay que tener en cuenta es que el artículo 33 de la Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF), establece que son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones del patrimonio que se producen como consecuencia de una alteración en su composición, siempre que la propia ley no las califique como rendimientos.
Teniendo esto en cuenta, Hacienda señala que quedarse con el dinero de las arras por un incumplimiento del comprador supone una ganancia patrimonial para el vendedor porque su patrimonio aumenta sin haber transmitido el inmueble.
Al no haberse producido la transmisión, las cantidades se consideran como renta general y deben integrarse en la base imponible general del IRPF, de acuerdo con los artículos 45 y 48 de la Ley del impuesto.
Es importante apuntar a que el hecho de haber recibido esas arras no significa que tengan que declararse en el mismo ejercicio, sino que se hará en el momento en que el comprador pueda quedarse con ese dinero.
En este sentido, el artículo 14.1.c) de la Ley del IRPF establece como regla general que las ganancias y pérdidas patrimoniales se imputan al periodo impositivo en el que se produzca la alteración patrimonial. Por ello, Hacienda señala que la ganancia deberá declararse en el ejercicio en el que el vendedor pueda proceder a ejecutar las arras en los términos establecidos en el contrato.
Si la compraventa se realiza, las arras forman parte del precio de venta
En el caso de que la operación sí se lleve a cabo y formalice la operación de compraventa, las arras no son una ganancia independiente, sino que forman parte del precio del inmueble.
Hacienda explica que la transmisión dará lugar a una ganancia o pérdida patrimonial cuyo importe deberá calcularse conforme al artículo 34 y siguientes de la Ley del IRPF, es decir, por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión.
También cambia el momento en el que hay que declarar esas cantidades. En el caso de la consulta, el vendedor había recibido las arras en 2024, pero la transmisión estaba prevista para 2025, por lo que Hacienda entiende que, si la venta se completa, la alteración patrimonial se produce cuando se transmite el inmueble y, por tanto, la ganancia o pérdida correspondiente a la operación deberá imputarse a 2025, aunque una parte del precio se hubiera cobrado el año anterior en concepto de arras.