El Gobierno tuvo que dividir el decreto de vivienda en dos textos distintos, ante la falta de consenso con alguno de sus socios, principalmente de Sumar. El partido de la ministra Yolanda Díaz se plantó el mismo día del Consejo de Ministros con un borrador en el que incluía nuevas medidas a debatir, que dilató en aproximadamente una hora el comienzo de la reunión. Al final, el conocido como ‘decreto Maricarmen’ vio la luz y ahora tendrá que pasar por el Congreso de los Diputados el próximo viernes.
De momento, el Boletín Oficial del Estado (BOE) ya ha publicado el ‘Real Decreto Ley 26/2026 de 29 de septiembre por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de vivienda asequible’ que comprende medidas como el plan ‘Tu casa’, con préstamos de hasta 50.000 euros a los que compren la vivienda habitual, prórroga de los contratos de alquiler o la suspensión del desahucio en caso de que el inquilino sea vulnerable y no tenga otro sitio donde ir.
Como cualquier texto oficial que aparece en el BOE, entrará en vigor al día siguiente (esto es, el 1 de octubre) aunque algunas disposiciones especifican una fecha posterior o la necesidad de ser desarrolladas.
Uno de los puntos clave de este decreto es que se modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para regular los contratos de temporada y por habitaciones siendo esta una de las medidas de la propuesta de Sumar.
Hay que tener en cuenta, como recalcó durante la presentación del decreto la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, que estas medidas llegan tanto a los propietarios como a los inquilinos, las empresas inmobiliarias y los alojamientos turísticos.
Dos años más de alquiler con nuevas garantías para el arrendatario
Una de las novedades principales de este RDL 26/2026 es que contempla la opción de solicitar una prórroga extraordinaria del alquiler por anualidades hasta un máximo de 2 años, en los que se mantendrán las obligaciones del contrato. Afecta tanto a los que ya están vigentes siempre que cumplan los supuestos de vencimiento que marca la norma entre los que destaca que la prórroga obligatoria acabe antes del 31 de diciembre de 2028.
El inquilino tendrá que estar al corriente de pago y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses previos. El propietario de la vivienda deberá estar de acuerdo con la solicitud, aceptando la firma de un nuevo contrato, un acuerdo entre las partes o la necesidad de recuperar la vivienda para él o ella o sus familiares. Queda fuera de la prórroga el caso en que ambas partes acuerdan renovar o firmar otro contrato con una renta que sea un 5% más baja que la actual.
Hasta el 31 de diciembre de 2027, las rentas no podrán ser actualizadas al alta cuando supere el máximo de los precios de referencia y en caso de no haber acuerdo entre propietario e inquilino, este alza no podrá ser mayor al 2%. Se recoge el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda) como límite de la actualización anual manteniendo que sin pacto de actualización, no se podrá revisar la renta.
No se podrán realizar desahucios si no hay alternativa habitacional
Sobre los desahucios queda establecida una protección hasta el 31 de diciembre de 2030 para personas que estén en situación de vulnerabilidad y que no tengan una alternativa habitacional. Ahora, el decreto establece algunas diferencias entre los procedimientos que inician entidades que adquieren inmuebles (los llamados ‘fondos buitre’) o préstamos impagados con finalidades de especulación.
Cuando se habla de este último caso, los casos regulados de suspensión, será la Justicia quien requiera a la Administración con competencias en este tema que informe sobre los recursos y ofrezca alternativas. La suspensión se revisará cada 12 meses y podrá levantarse cuando desaparezca la vulnerabilidad, en el caso de que se ofrezca una vivienda adecuada, sea rechazada sin justificar o pasen 3 años.
El texto oficial recoge compensaciones para determinados propietarios por rentas y suministros impagados sin que por ello desaparezca la obligación de pagar el alquiler. Se incorporan excepciones vinculadas a la vulnerabilidad del demandante y a las personas físicas titulares de dos o menos viviendas.
Cuando haya un procedimiento de impago dentro de las condiciones que aparecen en el decreto, la Administración tendrá 2 meses para dar una alternativa habitacional o consignar las cantidades debidas. En el caso de que no lo haga, queda bajo la posición deudora del inquilino, no podrá haber lanzamiento y se mantendrá el contrato mientras persista la vulnerabilidad.
Regulación especial para los alquileres de temporada
La regulación de los alquileres de temporada, de corta duración, exigen que el contrato muestre una causa real y acreditable de desplazamiento temporal que tendrá que presentar el propietario. La duración deberá ser mayor a los 31 días y no podrá superar los 12 meses al menos que la causa persista. Cuando se supera ese tiempo y no se ha justificado o se encadenan más de dos contratos seguidos entre las partes sobre la misma propiedad, el primero se entenderá como alquiler habitual.
Dando la razón a la propuesta de Sumar, quedan incluidos los alquileres por habitaciones, y la suma de la renta de los cuartos alquilados al mismo tiempo no podrá superar la de la vivienda completa y en las zonas tensionadas deberá respetar los límites.
La reforma no permite que el inquilino pague los gastos de gestión inmobiliaria, formalización, preparación, renovación o modificación del contrato. Estos servicios adicionales podrán cobrarse cuando el arrendatario lo pida expresamente por escrito una vez que conoce que son opcionales y el coste. No podrán imponerse los tributos de la vivienda, salvo que sea el obligado tributo y tampoco podrá exigirle que contrate un seguro de impago.
El inquilino podrá hacer reparaciones y descontarlas del pago del alquiler
Una de las modificaciones más comentadas ha sido la de que permite al inquilino realizar reparaciones que sean necesarias y descontar el precio de la renta una vez que se haya presentado un escrito y un presupuesto. Cuando el propietario no responda en 15 días, el inquilino podrá actuar como se ha indicado antes. En los casos de alquileres temporales, el arrendador es el que debe realizar las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario con 5 días hábiles para responder.
Podrá desistir sin indemnización después de 6 meses, con 30 días de preaviso o después de un mes en contratos temporales siempre que avise con 10 días. Si el propietario quiere vender la casa, el inquilino tendrá preferencia.
Deducciones por alquiler para los propietarios
Los propietarios se verán beneficiados por una serie de deducciones fiscales entre las que está la del 10% (estatal) de las cantidades pagadas por alquiler de vivienda habitual para contribuyentes que tienen una base inferior a 33.007,20 euros al año, la máxima será de 1.163 euros cuando la base imponible sea menor a 23.007,20 euros y bajará de manera progresiva por encima de esa cuantía.
Ni el contribuyente ni ningún miembro de la unidad familiar podrá ser titulares de la totalidad el pleno dominio o de un derecho de uso y disfrute sobre otra vivienda situada al menos a 50 kilómetros salvo que haya una resolución judicial o administrativa que impida que se use como residencia. En el caso de los propietarios, cambia el sistema de reducciones sobre el rendimiento neto positivo del alquiler, en determinados contratos nuevos celebrados por personas que no sean grandes tenedores, esta reducción podrá ser del 100% cuando bajen la renta en más del 5% y siempre que cumplan con los requisitos previstos.
También se podrá aplicar cuando se alquile por primera vez una vivienda por debajo del precio de referencia. En otros casos, se podrán producir reducciones del 95%, 90%, 85% o 75% según la rebaja, la ubicación en una zona tensionada o la edad que tenga el inquilino.
Si el nuevo contrato mantiene la renta anterior actualizada, la reducción será del 50%, si la sube los tanto por ciento irán bajando por tramos desde el 40% hasta el 15%. También se contemplan reducciones por alquiler social, rehabilitación y prórrogas tácitas.
Las viviendas turísticas tributan al 10% de IVA
Desde el 1 de diciembre de 2023, cuando se alquile una vivienda amueblada hasta 30 noches a un mismo arrendatario, esta tributa al 10% de IVA con la excepción de que sea en la vivienda del arrendador. También se aplicará esta ampliación del IVA reducido a algunas obras de renovación y de reparación en viviendas destinadas al alquiler habitual siempre que se den las condiciones exigidas, incluido el pago mediante medios bancarios.
El IVA del 4% alcanzará a las entregas por sus promotores de viviendas protegidas con calificación indefinida o permanente actualizando los coeficientes máximos que se usan para calcular la plusvalía municipal que tiene efectos desde diciembre.
Los ayuntamientos podrán establecer recargos en el IBI de hasta el 150% para determinados alojamientos turísticos en zonas tensionadas, según el número de inmuebles con que cuente su titular. Se modifica el régimen de recargo para las casas desocupadas, manteniendo las causas justas de desocupación y dependiendo de las ordenanzas municipales.
Las ventas de viviendas a entidades públicas que estén destinadas a la promoción o gestión de vivienda social y asequible tendrán ventajas en el IRPF hasta finales de 2027, la ganancia patrimonial está exenta si el valor de transmisión no supera los 200.000 euros y parcialmente exenta cuando es superior a esa cifra e inferior a 800.000 euros. Las socimis tendrán un gravamen del 25% sobre determinados beneficios no distribuidos procedentes del alquiler residencial.
Préstamos de hasta 50.000 euros con el mecanismo ‘Tu casa’
El nuevo mecanismo ‘Tu casa’ ofrece financiación complementaria a quienes quieren comprar su primera vivienda habitual con hipoteca, permite prestar la mejor de estas dos cantidades: el 20% del valor de la vivienda o 50.000 euros con interés del 0% y sin comisiones, con carencia vinculada al plazo de la hipoteca y limitada a 30 años.
Cuando se compre una casa con este mecanismo, estas quedan sujetas a un coste máximo de reventa, en las transmisiones posteriores el precio no deberá pasar al de adquisición actualizado al IPC con la posibilidad de que se incorporen determinadas obras de rehabilitación o mejora.
Hasta el 31 de diciembre de 2028 queda limitada la adquisición gratuita o por menos del 70% del valor de tasación de mercado por entidades que se dediquen a la compra de inmuebles. Hay algunas excepciones como por ejemplo las viviendas que están destinadas al alquiler habitual social o asequible durante al menos 5 años, determinados usos asistenciales o la adhesión a códigos de buenas prácticas.
Protección a los deudores cuando se cede la hipoteca a un tercero
El decreto refuerza la protección a los deudores cuando se cede la hipoteca a un tercero, mantendrán las defensas y los derechos que estén derivados de la buena praxis prohibiendo ceder préstamos hipotecarios vencidos cuyos deudores estén acogidos a las medidas de protección para personas sin recursos y se establecen garantías adicionales para los que puedan acceder a ellas tras la cesión.
Para ampliar la oferta, se incorporan al programa Casa 47 inmuebles del Estado y la Seguridad Social limitando el precio de venta de las viviendas y de aquellas promovidas sobre solares enajenados por esta administración.
Fondo de vivienda de impacto social
La norma crea un Fondo de Vivienda de Impacto Social, prevé una línea de avales de hasta 2.000 millones de euros para promover o mejorar vivienda social y asequible y otra de hasta 280 millones para impulsar la construcción industrializada. Define, además, la vivienda asequible tomando como referencia que su precio, incluidos los gastos asociados, no supere el 30% de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio.
En los alquileres de corta duración se incorpora un régimen sancionador para las plataformas que incumplan sus obligaciones de suministro e intercambio de datos. Las multas serán de 100.000 euros para infracciones leves, 500.000 para las graves y un millón para las muy graves, con posibilidad de elevar estas últimas hasta el 2% del volumen de negocio anual global.
Finalmente, se crea la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa, con un régimen fiscal específico y un límite de 150.000 euros en aportaciones pendientes de recuperar, junto con una nueva modalidad de seguro de ahorro a largo plazo. Su comercialización quedará condicionada a la entrada en vigor de las órdenes ministeriales necesarias.
