Los propietarios que vendan su vivienda habitual para comprar otra pueden quedar exentos de pagar el IRPF por la ganancia obtenida con la venta. Sin embargo, para beneficiarse de esta ventaja fiscal, no basta con vender una casa y reinvertir el dinero en otra, ya que Hacienda advierte de que la exención no se aplica automáticamente y que los contribuyentes deben manifestar su voluntad de acogerse a ella.
Así lo explica la Agencia Tributaria en su página web, donde señala que “la aplicación de la exención no opera automáticamente, sino que deberás manifestar la voluntad de acogerte a la misma”.
Hay que tener en cuenta que para poder aplicar esta exención hay que cumplir una serie de requisitos, entre ellos, que lo que se venda sea la vivienda habitual y el dinero se reinvierte otra que también vaya a serlo; además, la reinversión tiene que hacerse en los plazos establecidos.
Hacienda hace una distinción importante entre quienes han comprado la nueva vivienda antes de vender y quienes venden antes de comprar la nueva, pero no lo hacen en el mismo ejercicio, ya que será en este último caso en el que deberán comunicarlo en su declaración de la renta si quieren aplicar dicha exención.
Hay que comunicar la intención de reinvertir el dinero en otra vivienda para poder aplicar la exención
Esta exención por reinversión en vivienda habitual viene recogida en el artículo 41 del Reglamento del IRPF, y podrá hacerse en un plazo máximo de dos años, tanto anteriores como posteriores a la venta. Es decir, una persona puede comprar primero su nueva vivienda y vender después la anterior, o hacerlo al revés, sin perder por ello el derecho a la exención.
Como se ha dicho, en el caso cuando el contribuyente vende su vivienda y tiene intención de utilizar el dinero para comprar otra en los dos años siguientes, Hacienda establece que deberá comunicar en la declaración de la renta correspondiente al ejercicio de la venta su intención de acogerse a dicha exención.
Esto queda recogido en el apartado 3 del artículo 41 del Reglamento del IRPF, que establece que, cuando la reinversión no se realice en el mismo año de la venta, “el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir”.
Esto significa que, si una persona vende su vivienda habitual en 2026 y tiene previsto comprar otra en 2027, deberá indicar su intención de reinvertir el dinero cuando presente la declaración de la Renta correspondiente a 2026, que se realizará en 2027. De esta manera, comunica a Hacienda que pretende acogerse a este beneficio fiscal dentro del plazo establecido.
Por el contrario, cuando la reinversión ya se ha realizado en el mismo ejercicio de la venta o en los dos años anteriores, no existe esa misma obligación específica de comunicar una intención de reinversión futura.
Qué ocurre si no comunicas a Hacienda que vas a reinvertir el dinero
Aunque Hacienda establece la obligación de comunicar la intención de reinvertir en determinados casos, olvidarse de realizar este trámite no significa necesariamente perder el derecho a la exención.
De hecho, el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), en una resolución del 31 de marzo de 2025, estableció que esta exención es un derecho del contribuyente, no una opción tributaria.
Por tanto, siempre y cuando cumplan con los requisitos para poder aplicarla, si no se ha manifestado la intención en la declaración de la Renta correspondiente, existe la posibilidad de hacerlo después, para lo que habría que hacer una rectificación de la declaración, siempre que la situación lo permita.
Por último, hay que tener en cuenta que comunicar a Hacienda la intención de reinvertir no garantiza por sí solo la exención. Si finalmente no se compra la nueva vivienda dentro del plazo establecido o se incumplen las condiciones exigidas, la ganancia correspondiente tendrá que tributar. En ese caso, deberá regularizarse la situación mediante una declaración complementaria, con los intereses de demora que correspondan.
Además, si el contribuyente reinvierte una cantidad inferior al importe obtenido por la venta, la exención solo se aplicará de forma proporcional a la cantidad reinvertida.