Cuando se vive en una comunidad de vecinos, en ocasiones la junta de propietarios aprueba derramas extraordinarias para hacer frente a reparaciones u obras importantes en el edificio, especialmente cuando aparecen problemas estructurales que requieren una actuación urgente. Pero, ¿pueden los propietarios deducirse estas cantidades en la declaración de la renta si se trata de su vivienda habitual?
La Dirección General de Tributos (DGT), dependiente del Ministerio de Hacienda, ha aclarado esta cuestión en la consulta vinculante V1136-26, de 20 de mayo de 2026 (que se puede consultar en este enlace), en la que se preguntaba si los propietarios que tenían la vivienda habitual en una comunidad de vecinos que había aprobado una derrama extraordinaria para financiar unas obras por daños estructurales en el edificio podían deducirse en el IRPF el importe correspondiente a esa cuota extraordinaria.
Hacienda deja claro que estas derramas no se deducen de forma directa en la declaración de la Renta por el hecho de que se trate de la vivienda habitual, pero pueden tener efectos en ella en determinados casos. Concretamente, cuando se trate de obras de mejora, el importe pagado puede aumentar el valor de adquisición de la vivienda, algo que deberá tenerse en cuenta cuando el inmueble se venda y se calcule la ganancia o pérdida patrimonial obtenida con la operación.
Las obras estructurales pueden aumentar el valor de adquisición de la vivienda
Lo primero que hay que tener en cuenta es qué se tiene en cuenta para calcular la ganancia o pérdida patrimonial. El artículo 35 de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (disponible en este BOE) establece que esto se obtiene comprando el valor por el que se adquirió un bien con el valor por el que posteriormente se transmite.
Para el cálculo del valor de adquisición no solo se tiene en cuenta el precio por el que se compró la vivienda, sino que pueden incluirse dentro de este el coste de las inversiones y mejoras realizadas en el inmueble, así como determinados gastos y tributos relacionados con su adquisición.
El problema, según señala la consulta, es que la normativa del IRPF no define expresamente qué debe entenderse por una “mejora”. Para aclararlo, Hacienda se remite a la normativa contable y explica que puede considerarse mejora aquella actuación que supone una modificación del inmueble y aumenta su capacidad o sus prestaciones.
POr tanto, no todas las obras realizadas en la vivienda o el edificio tienen esta consideración. La DGT diferencia de forma clara entre las mejoras y los gastos de reparación y conservación. Pueden considerarse reparaciones o actuaciones de conservación aquellas destinadas simplemente a mantener la vida útil y la capacidad de uso del inmueble, mientras que pueden tener la consideración de mejora las que aumenten la capacidad o habitabilidad de la vivienda o prolonguen su vida útil.
En el caso concreto planteado en la consulta, las obras servían para reparar daños estructurales, y la DGT recuerda que en consultas anteriores ya había considerado como inversión o mejora las obras destinadas a consolidar la estructura de un edificio, así como los trabajos de calzamiento de pilares y estabilización de la estructura.
Por tanto, si las obras financiadas con la derrama tienen realmente la consideración de mejora, el dinero pagado por cada propietario podrá sumarse al valor de adquisición de su vivienda.
Cada propietario podrá tener en cuenta la parte de la derrama que le corresponda
Teniendo en cuenta que esta derrama sí puede incluirse en el valor de adquisición, otro punto a tener en cuenta es que, no todos los propietarios puedan incorporar el coste completo de las obras al valor de su vivienda.
Al tratarse de unas obras en el edificio, que ha realizado la comunidad de vecinos, cada propietario podrá imputarse solo la parte que le corresponda según su cuota de participación. En la práctica, será la cantidad que cada propietario haya tenido que pagar mediante la derrama aprobada para financiar esas obras.
Aunque, como se ha dejado claro, esto no tiene efectos directos sobre el IRPF, sí tiene importancia en el caso de que se venda la vivienda porque se producirá ese aumento del valor de adquisición de la vivienda, lo que afectará al cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial obtenida que se declare.