La Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife determinó que los propietarios de un terreno que reclamaban que los vecinos se habían apropiado de metros que les correspondían no eran realmente sus propietarios. Aunque esa superficie aparecía incluida en la descripción registral y catastral de la finca de los demandantes, la Justicia entiende que los linderos históricos demostraban que realmente formaba parte de la propiedad de los vecinos.
Según la sentencia de 2 de marzo de 2026, ellos denunciaron porque sus vecinos habían puesto un muro de piedra para separar ambas parcelas y construido unas escaleras para poder acceder al terreno por el que discutían, de unos 33,75 metros cuadrados. Se dieron en una de las visitas al terreno, porque vivían en otra localidad, y en cuanto lo vieron, denunciaron ante la Guardia Civil, aunque el procedimiento penal terminó archivándose al considerar que se trataba de una cuestión civil.
Los vecinos negaron haberse apropiado de ningún terreno y defendieron además que esa zona siempre había formado parte de su finca, que habían comprado en 1989, y que tanto ellos como el anterior propietario la habían poseído durante años. El Juzgado de Primera Instancia de San Sebastián de La Gomera les dio la razón y declaró que el terreno les pertenecía, algo que posteriormente confirmó la Audiencia Provincial.
Los linderos pesaban más que los metros que aparecían en el Registro y el Catastro
La Audiencia recuerda que el artículo 348 del Código Civil permite al propietario reclamar un terreno frente a quien lo posee, pero para ello tiene que demostrar no solo que es dueño, sino también que el suelo que reclama forma realmente parte de su finca.
En este caso, los propietarios que iniciaron la demanda tenían a su favor que los metros y linderos recogidos en su título incluían el terreno discutido y coincidían además con el Catastro, que había sido coordinado con el Registro en 2018.
Sin embargo, la Audiencia explica que el artículo 38 de la Ley Hipotecaria establece una presunción de exactitud de lo que aparece inscrito en el Registro, pero esta admite prueba en contrario. Es decir, el Registro no garantiza por sí solo que datos materiales como la superficie o los límites físicos de una finca sean exactos.
Por eso, para decidir a quién pertenecían realmente esos 33 metros, el tribunal dio más importancia a los linderos históricos que al número de metros reflejado en las escrituras. Según explica la sentencia, primero deben determinarse los límites reales de la propiedad y después calcularse la superficie que queda dentro de ellos, y no al revés.
En este caso, la documentación antigua mostraba que la finca de quienes reclamaban el terreno terminaba antes de la zanja y del muro que separaban ambas propiedades. Por ello, incluir ahora esos 33 metros dentro de su parcela por aparecer en la descripción registral y catastral supondría alterar los límites históricos de la finca de los vecinos.
Realzar el muro y construir una escalera no demostraba que hubieran ocupado el terreno
Los propietarios también sostenían que los vecinos se habían apropiado de esos metros al realzar el antiguo muro de piedra que separaba las fincas y colocar una escalera y un vallado.
Sin embargo, la Audiencia señaló que lo importante no era que el muro hubiera aumentado de altura, sino comprobar si se había cambiado de sitio para ganar terreno a la finca, algo que no quedó acreditado.
Ninguno de los informes periciales pudo demostrar que se hubiera modificado el trazado original del muro. Por ello, aunque este se hubiera realzado e incluso aunque algunas actuaciones se hubieran realizado sin licencia urbanística, eso no servía para demostrar que los vecinos se hubieran apropiado de terreno ajeno.
También existían declaraciones de testigos contradictorias. Mientras una de ellas aseguraba que el terreno nunca había pertenecido al anterior propietario de los vecinos, otra declaró que durante unos 30 años había visto cultivar esa zona al antiguo dueño y posteriormente a una de las demandadas. La Audiencia consideró que estos testimonios tenían un importante componente subjetivo.
Por todo ello, confirmó que los 33,33 metros cuadrados pertenecían a los vecinos a los que se acusaba de haberse apropiado de ellos; no obstante, la sentencia (SAP TF 564/2026) podía ser recurrida en casación.
