La muerte de Maricarmen en un hospital madrileño ha reabierto el debate sobre la vivienda en España, ya que tras su desahucio el 23 de septiembre de su casa de El Retiro, comenzaron las movilizaciones por toda España con epicentro en Sol (Madrid). Trasladando esto a la Ley, el pasado miércoles vio la luz en el BOE (Boletín Oficial del Estado) el RDL 26/2026, que echó atrás el Congreso de los Diputados pero que Sánchez volvió a trasladar al Consejo de Ministros.
Ahora, irá a la Diputación Permanente donde casi con toda seguridad al contar con mayoría, ambos decretos serán convalidados. La puesta en marcha del primero de los decretos, el que no está impulsado por Sumar ha provocado la caída de miles de viviendas en el mercado de alquiler en todo el país según datos recogidos por Idealista. El motivo, según apuntan desde varios portales especializados en el sector inmobiliario es el miedo o la incertidumbre que generan estas leyes entre los propietarios y pequeños tenedores.
El RDL que se ha aprobado y que ya está en vigor tras hacerse oficial conlleva la paralización hasta el 31 paraliza los lanzamientos (fase final del procedimiento de desahucio) contra personas que estén en situación de vulnerabilidad (acreditada) cuando las partes demandantes sean fondos o entidades que se dediquen a la compra masiva de créditos que no se hayan pagado o inmuebles que estén por debajo del valor de mercado.
Suspensión de hasta tres años supeditada a revisiones anuales
Pasando a otro punto, para el resto de los demandantes (esto es, aquellos que no sean vulnerables) se fija una suspensión de hasta 3 años que está condicionada a revisiones anuales y para la que existen compensaciones económicas por las rentas no cobradas y los costes de los suministros.
En aquellos procedimientos de ejecución hipotecaria sobre la vivienda habitual se pide que se documente si se es gran tenedor. Además, en lo referente a la contención especulativa, este texto prohíbe hasta que termine 2030 que los considerados como grandes tenedores (poseedores de más de 10 inmuebles urbanos en propiedad) y las firmas compradoras de deuda se lleven viviendas por menos del 70% del valor de tasación oficial.
Se contempla una enervación extraordinaria que da a la administración un plazo de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional al arrendatario o pagar la deuda y las costas del proceso. Este punto no termina con el dinero que debe el inquilino, que deberá cumplir con lo que debe.
No justificar que el alquiler es temporal lo pasará directamente a vivienda habitual
Cuando se firma un contrato de alquiler, si no hay causa justificada en los arrendamientos temporales o se encadenan más de dos contratos, el piso o la casa pasará a ser considerada como vivienda habitual. Y uno de los movimientos que hay que tener en cuenta es que cuando se sumen la renta de las habitaciones alquiladas en el caso de que este sea el régimen acordado (se da especialmente en los estudiantes universitarios) el valor de la suma de los alquileres no podrá superar al de la vivienda completa.
Las ofertas de alquiler que se publiquen deberán incluir el índice de los precios y rentas de los 5 últimos años, prohibiendo que recaigan en el inquilino los gastos de inmobiliaria y se contemplan sanciones de hasta un millón de euros o el 2% del volumen de negocio para las plataformas.
Beneficios fiscales para quien facilite los alquileres
Muchos propietarios se preguntan de qué modo podrán beneficiarse de sus alquileres en la declaración del IRPF. En estos casos, la respuesta es sencilla y es que con efectos retroactivos desde el 1 de enero de 2026, las reducciones para arrendadores que bajen el precio un 5% o más llegarán al 100% en las zonas tensionadas y el 70% cuando sea alquiler social.
Los inquilinos que cuenten con bases imponibles de menos de 33.007,2 euros al año crearán una deducción en el IRPF del 10% del alquiler que hayan pagado con base máxima de 11.630 euros. Hasta que termine 2027 (31 de diciembre), queda exenta de IRPF la ganancia patrimonial por la venta de viviendas desocupadas durante más de dos años a entidades públicas con un límite de 800.000 euros.
El 1 de diciembre de 2026 se aplicará un IVA del 10% a los alquileres turísticos de menos de 30 noches siempre y cuando no sea la vivienda habitual del propietario, el IVA del 10% de las reparaciones de las casas alquiladas y el superreducido del 4% a las que sean protegidas de calificación permanente. Y ese mismo día es cuando entran en vigor los coeficientes máximos de plusvalía municipal.
El RDL da 400 millones de euros al Fondo de Vivienda de Impacto Social creando una línea de avales del Instituto de Crédito Oficial (ICO), de 280 millones de euros para construcción industrializada y otra de 2.000 millones para alquiler asequible. Queda activada la línea ‘Tu casa’ con préstamos de hasta 50.000 euros sin intereses para la entrada de la vivienda habitual.
El segundo decreto, el de Sumar, se deja para el 15 de noviembre
El segundo decreto de vivienda (RDL 27/2026) que también debe pasar por la Diputación Permanente, entrará en vigor el 15 de noviembre. Entre las disposiciones principales, el Decreto contempla que cuando se agote el periodo de alquiler (5 años o 7 en los casos en que el arrendador es una persona jurídica) la prórroga tácita es de periodos de 5 o 7 años. Se amplía el preaviso del propietario de 4 a 6 meses, y el del inquilino sigue siendo de 2.
Se obliga al arrendador que comunique la decisión de no prorrogar el alquiler a que indemnice al inquilino cuando le entregue las llaves. La compensación es la cuantía mayor entre las 12 mensualidades buscando esta referencia entre los pisos similares de la zona o un mes por año de residencia en la vivienda.
Este pago no se efectuará cuando la justificación sea válida, como por ejemplo el uso de la vivienda por parte del arrendador o familiares de primer o segundo grado, que el inquilino no haya estado en la casa durante más de 6 meses sin justificar la causa o si rechaza una oferta de renovación a 5 o 7 años que se haya elaborado de acuerdo con la nueva norma.