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El artículo 28 de la Ley Hipotecaria desaparece: impulso a la compraventa de viviendas heredadas

Ya no se deberá esperar dos años para inscribir en el Registro de la Propiedad y posteriormente vender un inmueble de transmisión sucesoria no directa, como dictaba la llamada Ley de Cuba.

El artículo 28 de la Ley Hipotecaria desaparece
Javier Martín
Javier Martín
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Los herederos no directos de una casa ya no tendrán que esperar 24 meses para poder venderla. Tampoco los compradores tendrán que vivir bajo la incertidumbre en ese periodo. ¿Por qué? A partir de hoy, 3 de septiembre, ya no existe el artículo 28 de la Ley Hipotecaria que impedía inscribir en el Registro de la Propiedad un inmueble heredado hasta pasados dos años. Un motivo menos de preocupación, el que supone esta medida histórica, para la compraventa de viviendas de este tipo.

Concretamente, ese artículo 28 ya extinto explicaba que “las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptuándose las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos”.

Por tanto, si un heredero no directo pasa a disponer de un inmueble y, por ejemplo, al año apareciera repentinamente algún heredero directo hijo o hermano o testamento lo perdería inmediatamente por lo que dicta la Ley de Cuba. Nombre por el que también se le conoce al artículo 28, que data de 1946, para que los que acudieron a la Guerra en el país sudamericano pudiesen reclamar sus bienes legítimos.

Una medida obsoleta

Dados los avances en comunicación tecnológica es sumamente difícil que alguien no se entere de que opta a una vivienda por transmisión sucesoria. Por ello, por ser obsoleta, se suprime. Así lo recoge la Ley 8/2021 de 2 de junio de reforma de la legislación civil y procesal recoge que "se elimina el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, dado que los supuestos que eventualmente este artículo está llamado a proteger son muy residuales en comparación con el perjuicio que ocasiona en la sucesión de colaterales y extraños y la perturbación del tráfico, generando situaciones antieconómicas".

Mayor seguridad para el comprador  

Pero este no es su único hándicap, que superan con creces a los beneficios que amparaba ese artículo 28. A partir de este 3 de septiembre, los compradores y vendedores de viviendas en esta situación respiran tranquilos. Los primeros, porque ya no se ven en la obligación de tener que devolver una vivienda a un heredero directo que reclamara la propiedad dentro de esos dos años, teniendo que pagar además la hipoteca. Los segundos, porque ahora podrán vender esa casa a precio de mercado, al desaparecer la disminución de valor que llevaba aparejada.

Además, esta medida, un trampolín a la compraventa, lleva carácter retroactivo. “Al no señalarse nada, dejará de aplicarse este artículo 28 sobre todas las propiedades pendientes de los dos años, ya queden cinco meses o un año y medio para que finalice ese periodo de dos años, con lo que dejarán de estar sujetas a esta limitación. Como no hay derecho transitorio no se aplica el artículo 28 y todas las operaciones que estaban pendientes de registrarse y de que el nuevo comprador tuviera el pleno dominio del inmueble quedarán libres”, explica la abogada Arantxa Goenaga Llorca.