El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado este miércoles los dos nuevos decretos de vivienda aprobados por el Consejo de Ministros este martes, después de que los textos anteriores decayeran el pasado viernes en el Congreso de los Diputados. El Gobierno ha recuperado buena parte de aquellas medidas, aunque ha introducido modificaciones y ha separado su entrada en vigor.
El Real Decreto-ley 29/2026, que concentra gran parte del paquete de vivienda, entrará en vigor este jueves 8 de octubre, un día después de su publicación. Incluye medidas relacionadas con los desahucios, el alquiler asequible, la fiscalidad de propietarios e inquilinos, los pisos turísticos o la compra de vivienda por determinados fondos, entre otras cuestiones.
Sin embargo, es distinto el calendario del Real Decreto-ley 28/2026, que modifica el régimen de duración de los contratos de alquiler e introduce nuevas reglas para su renovación. En este caso, el BOE retrasa expresamente su entrada en vigor hasta el próximo 15 de noviembre.
Ambos decretos deberán ser convalidados por la Diputación Permanente del Congreso, al encontrarse disueltas las Cortes por la convocatoria de elecciones generales. Este escenario modifica además los apoyos necesarios para sacar adelante las medidas, ya que Junts deja de ser imprescindible y el PNV pasa a tener un papel determinante.
Los nacionalistas vascos han anunciado su apoyo al primer decreto, pero no al segundo, precisamente el que recoge la renovación automática de los alquileres y que también ha suscitado el rechazo de Coalición Canaria.
El grueso de las medidas entra en vigor este jueves
El Real Decreto-ley 29/2026 comenzará a aplicarse, con carácter general, este 8 de octubre, aunque el propio texto contempla excepciones y medidas que necesitarán un desarrollo posterior. Es el caso, por ejemplo, de la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa y de determinados seguros de ahorro, que no podrán comercializarse hasta que entren en vigor las órdenes ministeriales correspondientes.
Entre las principales novedades se encuentra el mecanismo ‘Tu Casa’, una línea gestionada a través del ICO que estará dotada con 10.000 millones de euros y permitirá conceder préstamos de hasta 50.000 euros a personas y familias que tengan ingresos, pero no dispongan del ahorro necesario para afrontar la entrada de su primera vivienda. La medida no estará reservada únicamente a los jóvenes.
A ello se suma un fondo de impacto social de 400 millones de euros destinado a impulsar la promoción de vivienda asequible a través de proveedores sociales, además de financiación y avales para aumentar el parque disponible.
El decreto también refuerza las limitaciones a determinadas compras de vivienda realizadas con fines especulativos por los conocidos como fondos buitre, ampliando tanto la definición de estas entidades como las condiciones que deben cumplir para quedar fuera de las restricciones.
Más protección frente a los desahucios
Otro de los bloques importantes afecta a las personas vulnerables que se enfrentan a un desahucio sin disponer de una alternativa habitacional. La norma amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 la suspensión de determinados procedimientos cuando concurran esas circunstancias.
En los casos de impago de alquiler en los que la familia no pueda hacer frente a la deuda y carezca de una solución habitacional, el nuevo marco contempla además que la Administración pueda asumir las cantidades correspondientes y determinados gastos asociados al procedimiento.
Para los propietarios también se mantiene un sistema de compensaciones por la suspensión de algunos desahucios, aunque estas ayudas no alcanzarán a las entidades que entren dentro de la definición establecida para los fondos buitre.
El decreto incorpora igualmente una prórroga extraordinaria para determinados contratos de vivienda habitual que lleguen a su vencimiento antes del 31 de diciembre de 2028. A petición del inquilino y siempre que se cumplan los requisitos previstos, el contrato podrá prolongarse por periodos anuales durante un máximo de dos años.
Cambios fiscales para alquileres y viviendas turísticas
El paquete introduce también novedades fiscales. Entre ellas figura una deducción en el IRPF para determinados inquilinos con una base imponible inferior a 33.007,20 euros y nuevos incentivos para pequeños propietarios que reduzcan el precio del alquiler.
También se establece un IVA del 10% para los pisos turísticos y se modifica el tratamiento fiscal de las socimi en su actividad residencial, vinculando parte de sus ventajas fiscales al destino de las viviendas y al alquiler asequible.
La publicidad de las viviendas en alquiler tendrá además que ofrecer más información. En los casos en los que resulte aplicable, deberán aparecer datos como el índice estatal de referencia, el límite legal de la renta o la condición de gran tenedor del propietario.
El segundo decreto no entrará en vigor hasta el 15 de noviembre
El Real Decreto-ley 28/2026, centrado en dar mayor estabilidad a los contratos de alquiler, tiene un calendario diferente. Aunque también ha sido publicado este miércoles, su disposición final establece que entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026. Hasta entonces continuará aplicándose el régimen actual.
El cambio principal afecta al momento en el que termina el periodo obligatorio de un contrato. Una vez transcurridos al menos cinco años, o siete cuando el propietario sea una persona jurídica, el alquiler pasaría a prorrogarse por periodos sucesivos salvo que alguna de las partes comunique que no quiere continuar.
El propietario tendría que avisar con seis meses de antelación, frente a los cuatro meses previstos actualmente, mientras que para el inquilino se mantendría un preaviso de dos meses.
Cuando sea el arrendador quien decida poner fin al alquiler, tendrá que indemnizar al inquilino en determinados supuestos. La compensación podrá alcanzar 12 mensualidades calculadas tomando como referencia el sistema estatal de precios del alquiler o una mensualidad por cada año que el arrendatario haya residido en la vivienda, según el supuesto previsto en la norma.
No obstante, habrá excepciones, como la necesidad acreditada del propietario o de determinados familiares de ocupar la vivienda.
Qué pasa con los contratos que ya están firmados
El nuevo régimen no se aplicará hacia atrás a contratos ya finalizados, sino a los vencimientos que se produzcan después de la entrada en vigor del decreto. Las comunicaciones de no renovación enviadas antes de su publicación seguirán siendo válidas y no generarán derecho a indemnización. Además, cuando a un contrato le queden menos de seis meses para vencer en el momento en que entre en vigor la norma, el propietario podrá continuar comunicando su decisión con un mínimo de cuatro meses de antelación.
Por tanto, las fechas clave son dos. La mayor parte del paquete aprobado por el Gobierno comenzará a aplicarse este 8 de octubre, mientras que la reforma que cambia las reglas de renovación de los alquileres queda aplazada hasta el 15 de noviembre, siempre que antes supere el trámite parlamentario correspondiente.