Comprar una vivienda por debajo de su valor de referencia de Catastro puede generar dudas a la hora de pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), sobre todo cuando el precio de la operación es más bajo porque el inmueble se encuentra en muy mal estado. Pero, en estos casos, ¿puede el comprador liquidar el impuesto usando como base el precio que realmente ha pagado?
La Dirección General de Tributos (DGT), dependiente del Ministerio de Hacienda, ha aclarado esta cuestión en la consulta vinculante V1108-26, de 18 de mayo de 2026 (que se puede consultar en este enlace), en la que a un matrimonio le surge la duda porque va a comprar un inmueble que está formado por dos fincas registrales. En este caso, el precio de adquisición era inferior al valor de referencia porque explican que la vivienda está en “estado de deterioro total” y preguntaban cuál era la base imponible que debería declararse a la hora de pagar el ITP.
Según aclara Hacienda, el hecho de que una vivienda se compre por debajo de su valor de referencia no permite, por sí solo, tributar tomando como base el precio de compra. El valor que se toma para calcular el ITP, según explica Tributos, es el valor de referencia de Catastro existente en la fecha en la que se produce la operación, salvo que el precio pactado o el valor declarado sean superiores. En ese caso, se tendrá en cuenta la cantidad más alta.
El mal estado de la vivienda no permite declarar directamente un valor inferior
Lo primero que hay que tener en cuenta es que el artículo 10 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (disponible en este BOE) establece que, con carácter general, la base imponible del impuesto está formada por el valor del bien transmitido.
En el caso concreto de los inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa del Catastro, menos, como se ha dicho, que el precio de compra o el valor declarado sean superiores, que Hacienda tomará como base imponible la mayor de esas cantidades.
Por ejemplo, si una vivienda se compra por 100.000 euros, pero tiene un valor de referencia de 140.000 euros, el hecho de que el comprador haya pagado 100.000 euros no implica que pueda liquidar el ITP sobre esa cantidad. En principio, la base imponible será de 140.000 euros.
Esta regla general se aplica hasta en los casos en los que el precio de compra sea inferior por un motivo, como en este caso, el mal estado de la vivienda. Según la consulta, no existe ninguna reducción automática del valor de referencia por el hecho de que se necesiten reformas.
Pese a ello, la DGT aclara que el comprador no tiene necesariamente que aceptar un valor de referencia que no considere correcto, y es que en el caso de que considere que ese valor no refleja la realidad del inmueble, puede impugnarlo.
El comprador puede impugnar el valor de referencia si considera que no refleja el estado real de la vivienda
El valor de referencia puede discutirse siempre y cuando el contribuyente solicite una rectificación de su autoliquidación o recurra una liquidación practicada por la Administración.
En estos casos, la Administración tributaria deberá pedir un informe preceptivo y vinculante a la Dirección General del Catastro, que tendrá que ratificar o corregir el valor de referencia teniendo en cuenta las alegaciones y las pruebas aportadas por el contribuyente.
Por tanto, si el comprador cree que el valor de referencia asignado es demasiado alto, lo puede impugnar por las vías previstas legalmente, en lugar de declarar directamente como base imponible el precio inferior que ha pagado.
En este punto, la DGT hace un recordatorio y es que valor de referencia y valor catastral no son lo mismo, aunque ambos sean determinados por la Dirección General del Catastro. El valor de referencia se calcula a partir del análisis de los precios de las compraventas inmobiliarias y sirve, entre otras cuestiones, para determinar la base imponible en estos impuestos.
En el caso analizado existe además una particularidad. El inmueble está formado por dos fincas registrales y catastrales diferentes, por lo que Tributos señala que habrá que determinar la base imponible de cada una de ellas por separado, tomando como referencia el valor correspondiente a cada finca. Esto se aplica con independencia del precio total que los compradores hayan pactado por toda la operación.
De este modo, si el precio declarado o el precio pagado por alguna de las fincas es superior a su valor de referencia, se tomará la mayor de esas cantidades. Si, por el contrario, el precio es inferior, seguirá operando el valor de referencia mientras este no sea corregido a través del procedimiento correspondiente.
