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Ley de Vivienda: prohibición de subir los precios, desahucios y bonificaciones

El Consejo de Ministros ha aprobado la primera Ley de Vivienda que pretende pinchar la burbuja del alquiler en las zonas con las mayores precios para sus inquilinos.

ley de vivienda Pedro Sánchez y Yolanda Díaz
Javier Martín
Javier Martín
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La primera Ley de Vivienda de la democracia ya es una realidad en nuestro país, aunque no se aplicará en todas las autonomías. Así lo ha afirmado el Partido Popular, que asegura que no la aplicarán donde ellos estén gobernando.

Tras más de un año de negociaciones y casi dos desde que el presidente del Gobierno de España, Pedro Sánchez, y Pablo Iglesias estrecharán la mano que simbolizaba la intención de PSOE y Unidas Podemos, el Consejo de Ministros ha dado luz verde al antreproyecto del nuevo texto legislativo, al que para entrar en vigor solo le resta, que será con urgencia, la tramitación parlamentaria en el Congreso.

Una ley, en palabras de la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, “que es histórica y que va a ofrecer seguridad jurídica”, además de “configurar la vivienda como el quinto pilar del estado del bienestar”. En resumen, “una potente herramienta para facilitar la integración y para luchar contra la desigualdad y la exclusión”, afirmó a las puertas del Consejo.

Las medidas de la nueva ley de vivienda 

Entre las medidas, y una de las que más controversia ha generado, destaca la de facultar a las autonomías a limitar los precios de los alquileres en las llamadas zonas tensionadas, aquellos territorios donde se haya producido un incremento sustancial y continuo de los mismos que haya provocado perjuicios económicos para la población y escasez de oferta.

Prohibición de subir los precios del alquiler 

¿Cuándo se podrá declarar un territorio zona tensionada? Si la comunidad autónoma en cuestión certifica en dicho ámbito territorial los importes de los alquileres superen en un 30% a los ingresos medios por vivienda y que ha superado cinco puntos el Índice de Precios al Consumo (IPC) de la zona, podrá nombrarse zona tensionada con un tiempo de duración de hasta tres años, con la posibilidad de prórroga de hasta un año.

Esto permitirá que las personas jurídicas, ya sean empresas o instituciones, que tengan más de diez viviendas no pueden superar determinados topes en los precios que deseen establecer de alquiler. Aunque los entresijos de este punto de la nueva Ley de Vivienda aún están por definir, la Administración y el sector privado deberán colaborar para promover ofertas asequibles y medidas para reducir los sobreprecios. 

El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana ya tiene en el radar las rentas de estos grandes propietarios, como los define el nuevo texto, y que se toparán en base a un sistema de índice de precios de referencia. Pero se otorga un plazo de hasta año y medio a partir de la entrada en vigor de la ley para actualizar ese listado. Por tanto, hasta 2023 no se prevé que afecte realmente a estos grandes propietarios.

Una de las medidas que establece la ley es la que el que alquilado tenga la opción de prorrogar extraordinaria y unilateralmente el contrato (se renueva anualmente hasta un máximo de tres) con las mismas condiciones. Asimismo, se establece que el arrendador deberá mantener la misma renta a los nuevos inquilinos.

Solo se permitirán subidas de un máximo del 10%, en estos casos:

  • Que el propietario hubiera rehabilitado la vivienda acorde al apartado 1 del artículo 41 del IRPF, dos años antes de firmar el nuevo contrato o antes del vencimiento del anterior. 
  • Que el propietario haya realizado obras, en los dos años anteriores a la firma del nuevo contrato de alquiler o antes del vencimiento, que supongan un ahorro de energía primaria no renovable del 30%, con sus correspondientes certificados.
  • Que el propietario haya realizado obras que supongan una mejora en la accesibilidad dos años antes a la firma del nuevo contrato de alquiler o antes del vencimiento, con su certificado.
  • Que el propietario firme un contrato de arrendamiento de diez años o más de duración o, de lo contrario, que se estipule en el mismo un derecho de prórroga para el arrendatario en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años. 

Prohibición de desahucios

La modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil permitirá establecer un escudo frente a posibles desahucios. Para ello, los servicios sociales deberán certificar la vulnerabilidad de esas personas afectadas por el proceso, y en ese caso, se procederá suspender el lanzamiento, al tiempo que se les otorga a un hogar alternativo en un periodo de dos meses.

Bonificaciones a los pequeños propietarios que bajen precios

Aquellos poseedores de menos de diez viviendas, los pequeños propietarios, recibirán incentivos en forma de rebaja del IRPF como contraprestación al bajar sus alquileres. Este podrá ser de hasta el 90% si existe una rebaja del 5%. Pero existen más casos.

Del 70% si el pequeño propietario alquila un inmueble en zona tensionada a una persona de entre 18 y 35 años o si se ofrece una vivienda a alquiler social más barata que los programas públicos. Del 60% será para aquellos que a pesar de realizar obras de rehabilitación no opten por la subida permitida por la nueva ley. Y del 50% para la generalidad del resto de casos. 

Otras medidas

  • Recargo de un 50% del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en viviendas vaciadas cuando el propietario no la haya ocupado sin causa justificada durante más de dos años, siendo el 100% en caso de tres. Podría aumentar hasta el 150% si este posee dos o más viviendas en el mismo municipio.
  • Prohibición de vender vivienda pública, cuya calificación se mantendrá durante al menos 30 años, a lo privado. La única excepción radicará en suelos no dirigidos al uso de vivienda pública y sin ayudas para su edificación.
  •  ‘Vivienda asequible incentivada’. Es decir, inmuebles privados con ventajas urbanísticas y fiscales siempre que sean alquilados por personas con rentas bajas. El objetivo es aumentar la oferta de alquiler acorde al nivel económico de la zona.