El Consejo de Ministros ha dado luz verde por segunda vez a los dos decretos de vivienda, conocidos también como ‘decretos Maricarmen’ después de que fuesen tumbados en el Congreso de los Diputados con los votos en contra de PP, Vox y Junts per Catalunya. El pasado día 7 de octubre aparecieron publicados en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y ahora sólo queda que sean convalidados por la Diputación Permanente.
El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana de Isabel Rodríguez ha modificado en su página web la calculadora del alquiler, que sirve a miles de inquilinos para saber si sus caseros podrán subir la renta un 2% (que es lo que establece las nuevas medidas) o debe ser congelada. Como aparece en la propia definición de esta herramienta, la finalidad última es la de “ofrecer transparencia en la actualización de la renta máxima que corresponde a los contratos de alquiler, según la legislación vigente”.
Esta norma establece limitaciones extraordinarias hasta el 31 de diciembre de 2027 y se contempla inocuos que el precio se congele en los casos en que el arrendador esté cobrando una cuantía que supere al máximo de lo establecido por el sistema estatal de referencia. Porque, como han confirmado algunos expertos, en algunas zonas el precio del alquiler se encuentra ‘inflado’ hasta un 40% por encima del valor de referencia.
En qué casos el casero debe congelar el alquiler
Según marca la normativa vigente, el alquiler se congela cuando la renta que paga el inquilino está por encima del precio máximo establecido por el sistema estatal de referencia del alquiler. La medida está avalada por la disposición final sexta del RDL 29/2026 del 6 de octubre, en vigor desde el día 8 de ese mismo mes.
Otro supuesto en el que el casero puede congelar el alquiler se da en los casos en que el contrato no incluye una cláusula que permita la revisión de la mensualidad. En este caso, el propietario de manera unilateral no puede aplicar una subida. Este punto, además, queda recogido en el artículo 18 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos).
Pero hay otras circunstancias en las que el casero sí podrá subir la renta a su inquilino y es cuando la cantidad que está abonando no está por encima del precio máximo de referencia. En estos casos la actualización se podrá llevar a cabo gracias a un acuerdo entre el propietario y el inquilino.
Si no hay consenso, la subida no podrá superar en ningún caso el 2%. La congelación afecta a los contratos que se actualicen entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, como marca el decreto en vigor. No es necesario que la casa se encuentre en una zona tensionada para que se dé esta congelación y no depende de que el propietario sea gran tenedor.
Cómo funciona la nueva calculadora del alquiler
Lo primero que hay que hacer para saber si el casero puede subir o no la renta en la vivienda de alquiler, es acceder a la nueva calculadora que se encuentra en la web del Ministerio de Vivienda. A continuación, habrá que introducir el precio que se está pagando, por ejemplo, por un piso en Granada por el que paga 750 euros todos los meses.
Luego, hay que continuar comprobando si el precio que está abonando es superior al de los valores de referencia. Para eso, hay que pinchar en un link que aparece en el portal que llevará y que lleva a una nueva ventana en la que habrá que escribir la referencia catastral o la dirección completa de la casa (calle y número).
El sistema generará un informe en el que aparece un código. Habrá que introducir ese número y pulsar en descargar el nuevo informe generado. Al regresar a la web del Ministerio de Vivienda (donde está la herramienta) hay que comprobar si el precio de la renta del alquiler es más alto que los valores de referencia y marcar ‘sí’ o ‘no’. La opción ‘no’ habrá que indicarla también cuando no existe ese precio de referencia.
Para terminar, hay que marcar la fecha en la que termina el contrato de arrendamiento y pulsar ‘calcula subida máxima’. Para aquellas personas que no cuentan con destreza suficiente para manejar la calculadora, el Gobierno ha puesto a su disposición el número 047 de derecho a la vivienda.
Interpretación de los resultados de la calculadora
Cuando se tengan los resultados de este simulador que, hay que aclarar, no ofrece datos oficiales, hay que comprobar si están por debajo del umbral del Serpavi (Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda). Si esto es así, el arrendador puede aplicar la subida pactada en el contrato que no deberá sobrepasar el 2%.
¿Qué pasa con los contratos que terminan este año? El Gobierno y el BOE también lo aclaran. Cuando finalice a partir del 8 de octubre existe el derecho a una prórroga de un año o de dos como máximo. La medida se encuentra limitada hasta el 31 de diciembre de 2028 y sólo piden como requisito haber pagado la renta durante los ocho meses previos.
En este caso, el propietario debe aceptar la prórroga excepto que se cumplan algunas excepciones que marcan los decretos como por ejemplo, que necesite la casa tanto para él como para un familiar directo y pueda justificarlo.
La cosa cambia en el caso de los alquileres habitacionales y es que cuando el arrendador decida hacerlo así (se da mucho en localidades con fuerte presencia de estudiantes como Granada, Madrid o Barcelona), la suma de las rentas de las habitaciones no puede superar el precio que correspondería por alquilar la vivienda completa.
Deberá respetarse la normativa específica para las zonas tensionadas que se concentran en cinco Comunidades Autónomas (CCAA) que son Cataluña, Galicia, Asturias, País Vasco y Navarra por lo que en Madrid esta medida no puede aplicarse.