Cuando dos viviendas están pegadas o tienen patios contiguos, es habitual que exista un muro que marque la separación entre ambas propiedades. El problema puede aparecer cuando empiezan a surgir grietas, desprendimientos o cualquier otro desperfecto y hay que afrontar una reparación. En ese momento puede surgir una duda entre los vecinos: ¿a quién pertenece realmente el muro y quién tiene que pagar la obra?
La respuesta dependerá de si se trata de una pared medianera, es decir, una pared sobre la que tienen derechos los propietarios de las dos fincas, o si pertenece exclusivamente a uno de ellos.
El Código Civil establece una serie de reglas para determinarlo y, además, deja claro que cuando exista medianería, los gastos de reparación no corresponden únicamente al vecino desde cuya vivienda se acceda al muro o en cuyo lado sean más visibles los daños. En estos casos, los propietarios que tengan derecho sobre la pared tendrán que hacerse cargo de su reparación en la proporción que corresponda a cada uno.
Cómo saber si el muro que separa dos casas pertenece a los dos vecinos
El artículo 572 del Código Civil establece que se presume que existe medianería, mientras no haya un título, una prueba o algún signo exterior que demuestre lo contrario, en las paredes que separan edificios contiguos hasta la altura común de ambos.
Esta misma presunción se aplica también a las paredes que dividen jardines o corrales y a las cercas, vallados y setos vivos que separan fincas rústicas.
Teniendo esto en cuenta, cuando hay una pared o muro de división entre dos viviendas y no hay documentos ni nada que acredite que pertenece a uno de ellos, puede existir una medianería.
Pese a esto, no se trata de una presunción absoluta, y es que el artículo 573 recoge varios casos en los que pueden existir señales de que la pared pertenece únicamente a uno de los vecinos.
Por ejemplo, ocurre cuando toda la pared está construida dentro del terreno de una de las fincas y no sobre la línea que separa ambas propiedades. También puede ser indicativo que el muro soporte las cargas, pisos o estructuras de una vivienda, pero no las de la otra.
El Código Civil contempla además otros signos, como la existencia de determinados huecos o ventanas o la forma en la que está construida la pared. Por tanto, para saber si un muro es realmente medianero, habrá que comprobar tanto la documentación existente como sus características y ubicación.
Si el muro es de los dos, ambos tienen que pagar su reparación
Una vez que se ha determinado que se trata de una pared o muro medianero, el Código Civil también establece quién tiene que hacerse cargo de los gastos. El artículo 575 señala que la reparación y construcción de las paredes medianeras debe ser costeada por todos los propietarios de las fincas que tengan derecho sobre ellas, en proporción al derecho que corresponda a cada uno.
Por tanto, si el muro que separa dos viviendas pertenece a ambos propietarios y necesita una reparación para mantenerse en buen estado, uno de los vecinos no tendría por qué asumir por sí solo todo el coste de las obras.
Tampoco significa necesariamente que el gasto tenga que repartirse siempre al 50%, ya que la propia ley indica que cada uno participa en proporción a su derecho sobre la pared.
En el mismo artículo se recoge una excepción en la que un vecino se puede librar de pagar por la preparación de este tipo de muro y es si renuncia a la medianería del mismo, aunque solo podrá hacerlo si esa pared no está sosteniendo un edificio de su propiedad.
Además, existen situaciones en las que el coste sí puede recaer únicamente sobre uno de los propietarios. Por ejemplo, el artículo 576 establece que si uno de ellos derriba un edificio apoyado sobre una pared medianera, tendrá que pagar las reparaciones y obras necesarias para evitar que ese derribo cause daños al muro.
Por tanto, que una pared sea medianera implica que, como regla general, su conservación y reparación corresponde a los propietarios que comparten derechos sobre ella, pero antes de repartir cualquier gasto habrá que determinar si realmente existe medianería y cuál es el origen de la reparación que necesita el muro.
