Qué es la cláusula suelo de una hipoteca

Qué es la cláusula suelo de una hipoteca

Guía completa de las cláusulas suelo: qué son y cómo se puede saber si las han aplicado en la hipoteca. Pasos para reclamar su devolución si fuera necesario.

Guía completa de las cláusulas suelo
Esperanza Murcia
Actualizado a:

La cláusula suelo, también conocida como suelo hipotecario, determina el interés mínimo que se debe de pagar en la cuota mensual de las hipotecas variables. Funcionan como un ‘tope’ mínimo que utilizan los bancos para asegurarse que el interés variable no pueda ser inferior a un determinado porcentaje. De ese modo, si el tipo de interés que se utiliza como referencia, normalmente el euríbor, baja drásticamente, se aseguran seguir cobrando un interés beneficioso. 

De hecho, es algo que ya ocurrió en los años de pandemia, donde nunca antes se habían podido pedir unas hipotecas tan baratas. Con las cláusulas suelo, en cambio, por mucho que se desplomasen los intereses, el banco podía seguir cobrando un interés por encima del euríbor. Y, en consecuencia, sus clientes no podían beneficiarse de estas reducciones. 

Se trata de un mecanismo de protección que ejecutaron las entidades financieras para no perder dinero. Un seguro que afectó a millones de personas y que, desde Europa, han penalizado en los últimos 10 años. Una contienda judicial que ha sumado un nuevo capítulo recientemente: el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha avalado que los consumidores afectados por las cláusulas suelo “abusivas” puedan reclamar la devolución íntegra del dinero abonado de más.

Desde cuándo existen las cláusulas suelo 

Hay que remontarse al ‘boom del ladrillo’. Durante su estallido, alrededor de 2007, comenzó oficialmente la crisis en España. Para salvaguardarse, la banca introdujo las cláusulas suelo en las hipotecas para limitar la bajada de los tipos de interés en los contratos hipotecarios de tipo variable. De ese modo, por mucho que bajase el euríbor se asegurarían seguir aplicando un interés rentable. 

Según el Tribunal Supremo, antes de 2004, el 30% de las hipotecas ya contaban con el suelo hipotecario. Sin embargo, fue en 2009, en plena crisis, cuando se aplicaron de forma máxima. A pesar de la bajada fuerte del euríbor, miles de personas no vieron ninguna rebaja en sus cuotas mensuales de la hipoteca como debería corresponder, por lo que comenzó un proceso judicial de sentencias y reclamos que continúa en la actualidad. 

Cronología de las cláusulas suelo 

Las primeras demandas judiciales se produjeron en 2010. Ya entones se solicitó la nulidad de las cláusulas suelo, pero los tribunales lo rechazaron en un primer momento. Se debe tener en cuenta que el mercado hipotecario las utilizó de forma generalizada, ya que las aplicaban alrededor de 40 entidades bancarias. Este mismo año, se produjo la primera demanda colectiva, que derivaría en la famosa sentencia del mayo de 2013 del Tribunal Supremo que, finalmente, declaró nulo el suelo hipotecario. 

Además, se calificó de “abusivo”. Hay que señalar que estas cláusulas se incorporaron en los contratos hipotecario sin transparencia, donde las entidades no explicaron los efectos que suponía su aplicación. Por ende, tras la citada sentencia, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea estableció que los afectados podían recuperar todo lo que habían pagado de más con estas cláusulas, que no bajaban del 3% de interés. 

No obstante, su devolución era limitada: podían recibir el dinero desde la publicación de dicha sentencia. Es decir, desde mayo de 2013 y no desde que se firmó la hipoteca. Sus efectos retroactivos quedaban así limitados. Esto volvió a cambiar en 2016, cuando la Justicia Europea dictó que no se debía establecer ningún límite temporal para devolver el dinero: se consigue la retroactividad total

Devolución íntegra de las cláusulas suelo 

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha vuelto a tumbar a la banca española. En concreto, esta misma semana ha anunciado que los afectados por las cláusulas suelo podrán reclamar todo el dinero que pagaron de más, independientemente de que ya contarán con una sentencia firme. Es un apunte importante, porque hasta ahora se aplicaba el ‘principio de cosa juzgada’. Si existía una sentencia firme, no se podría reabrir el caso. Así, con esta nueva sentencia, aquellos que en su momento solo pudieron acceder a una devolución parcial, podrán reclamar que se les devuelva ahora el dinero abonado de más íntegramente, aunque el caso tenga que reabrirse. 

¿Cómo puedo saber si tengo cláusula suelo?

Las cláusulas suelo no aparecen recogidas por ese nombre en el contrato del préstamo (se recuerda que se aplicó a las hipotecas variables). Dentro del apartado de “interés” o “tipos de interés”, o en el desglose de las condiciones financieras, se recoge bajo otros conceptos: “Límites a la aplicación del interés variable”, “Límite de la variabilidad”, “Tipo de interés variable”, “Tipo de interés mínimo”, “Limitación al tipo de interés”, “túnel”, “acotación mínima” o similares. 

Otra forma de saberlo es calculando el tipo de interés que aplican desde el banco. Si el mismo supera el valor del euríbor más el diferencial, que se debe recoger en el contrato, significa que a la hipoteca se le ha aplicado una cláusula suelo.

¿Cómo reclamar las cláusulas suelo?

Para reclamar las cláusulas suelo se puede recurrir a dos vías: la extrajudicial y judicial. Comenzando con la primera, se debe poner una reclamación formal al banco que aplicó la entidad bancaria. Esta tiene un plazo de hasta tres meses para aceptar la misma y proceder a la devolución del dinero, aunque también puede ofrecer una alternativa como reducir el capital pendiente de la hipoteca o invertir el dinero devuelto en productos de ahorro. 

Si no se aceptase o no se llegase a un cuerdo, se debe recurrir a la vía judicial. Se tendría que denunciar al banco al el juzgado especializado de la provincia de residencia o a uno ordinario si se solicitó la hipoteca como persona jurídica, como explican desde ‘HelpMyCash’. Una demanda que se puede interponer mediante la contratación de un abogado o a través de los servicios jurídicos de una asociación de consumidores.